Las dos situaciones del suelo en la Ley 8/2007 y el suelo urbano no consolidado.
La nueva ley del suelo (Ley 8/2007, estatal del Suelo) establece las dos situaciones en las que puede encontrarse el suelo: Como suelo rural, o como suelo urbanizado.
Esta clasificación no impide que el legislador autonómico pueda regular las diferentes clases de suelo existentes. La duda que tenía (y sigo teniendo) era qué pasaba con el suelo urbano no consolidado, que dificilmente encaja en ninguna de las dos clases anteriores (suelo rural o suelo urbanizado); o en todo caso, de encajar en alguna clase era en la de suelo rural (atendiendo a razones facticas, el suelo urbano no consolidado no está urbanizado).
Es decir, antes se atendía al destino del suelo para su clasificación y ahora se atiende a su situación. Parece fácil, pero es posible que ahora un propietario tenga un suelo urbano no consolidado a efectos de la ley autonómica y un suelo rural a efectos de la ley estatal.
Para evitar dudas en la valoración del suelo urbanizable, una disposición transitoria se ha ocupado de establecer que se valorará de acuerdo con la anterior Ley 6/1998, pero del suelo urbano no consolidado no se dice nada. Y no consigo descifrar la razón por la que no se ha hecho ninguna referencia. Seguramente, alguien en los comentarios me dará alguna pista.
El Suelo Urbano No Consolidado (SUNC en adelante), clasificado como tal por las leyes de las Comunidades Autónomas, efectivamente, se valorará como suelo rural.
Así lo dice, entiendo yo, el último párrafo del aparado 2º del art. 14 de la Ley 8/2007.
Sin embargo, al valor del suelo rural habrá que agregar los conceptos a que se refiere el art. 25 de la Ley, que considera indemnizables los gastos por las indemnizaciones pagadas, los de las obras acometidas y los de financiación, gestión y promoción precisos para la ejecución de la actuación, y los gastos de proyecto; cuando todos ellos devengan inútiles, por motivo del acto administrativo que da lugar a la valoración, para quien haya incurrido en ellos.
Por lo tanto, el valor del SUNC será el que resulte de agregar al valor de sus rendimientos agrarios, reales o potenciales, el de su localización, e inversiones efectivamente satisfechas, pwero que hayan devenido inútiles.
Pueden existir, y de hecho existen, SUNC´s que no han sido sometidos a actuación urbanizadora alguna: Me refiero al 1/3 de SUNC que resunta del 2/3 de SUC (art. 14.1.c de la LS-CM). Estos suelos se valorarán como rurales, tomando en consideración su coeficiente de localización, sin otros aditamentos.
Por último no conviene olvidar que el art. 26 de la Ley nos reenvía, en los supuestos de equidistribución de beneficios y cargas (piénsese en el supuesto de agente urbanizador de la Comunidad Valenciana), a los criterios de valoración de la ley 6/1998. El reenvío desde luego no es formal, porque esos preceptos están formalmente derogados, pero sí que es material, por cuanto que, en la práctica, este art. 26 permite a los arquitectos establecer valoraciones de suelos aportados a reparcelaciones tal y como se ha venido haciendo desde la Ley 6/98, así interpreto yo la expresión “el suelo se tasará por el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación”.
Seguro que te he liado más que ayudado, pero la intención era buena. te lo prometo.
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