En los últimos meses muchas personas nos están consultando dudas sobre la posible ilegalidad de su cerramiento de terraza o de ático ante el inicio de una actuación del Ayuntamiento en materia de disciplina urbanística, y nos gustaría realizar unos breves comentarios que orientes a todas las personas que se encuentren en la misma situación.

Cuando una comunidad de propietarios acuerda en sus estatutos permitir el cerramiento de terrazas o de áticos para así ganar algo más de espacio, o cuando las terrazas tienen la suficiente superficie para hacer una nueva estancia, los propietarios no cuentan con que el Ayuntamiento debe aprobar dichas obras para no encontrarse posteriormente con la desagradable sorpresa de un expediente de disciplina urbanística originado por la ilegalidad de sus obras. Dicha ilegalidad puede conllevar una sanción y la demolición de las obras a costa del interesado.

Toda persona que se ha visto en una situación similar se preguntará por qué se inicia un procedimiento de legalización de las obras, que en la mayoría de los casos no se pueden legalizar por ser contrarias a lo establecido en la normativa urbanística, y después se inicia un procedimiento sancionador.

La respuesta es la siguiente: lo que en primer lugar se intenta regular por el Ayuntamiento es la ilegalidad de las obras, por el hecho de haberse construido sin licencia o sin ajustarse a la licencia concedida, para ello el ciudadano debe eliminar lo construido o solicitar la correspondiente licencia -con pocas posibilidades de que sea concedida-, pero en ambos casos el procedimiento continuará con la correspondiente sanción.

Si se procede a demoler voluntariamente lo ilegalmente construído la sanción tiene posibilidades de ser menor, pero se mantiene una vez iniciado el expediente por infracción urbanística.

¿Y si no hago nada?

La siguiente actuación del Ayuntamiento será la de restablecer la legalidad urbanística, para ello dictará una orden de demolición de lo ilegalmente construido que se realizará a costa del administrado. Posteriormente llegará la sanción.

¿Como pueden defenderse los propietarios que han sido objeto de un expediente de disciplina urbanística?

La única vía de defensa ante el Ayuntamiento en la mayoría de los casos termina en los juzgados de lo contencioso administrativo. En el despacho hemos asesorado y asistido a propietarios que sin conocimiento de la ilegalidad que estaban cometiendo y basándose en las numerosas construcciones similares que existen en su zona, se han visto inmersos en un expediente de infracción urbanística y posteriormente en un expediente sancionador. A veces, la defensa en los juzgados de lo contencioso-administrativo se limita a dejar la sanción en el mínimo posible, otras veces se defiende que el transcurso del tiempo juega a favor de los propietarios.

Si desea más información sobre este tema, rellene el siguiente formulario y nos pondremos en contacto con usted.

Os presentamos Unifortia, una innovadora plataforma de defensa privada de ciudadanos y empresas frente a abusos en materia inmobiliaria, financiera y de competencia, entre otras áreas.

Se trata de un proyecto en el que llevamos trabajando algún tiempo, y que trae novedades interesantes para el campo de los servicios jurídicos de nuevo cuño en España. Unifortia no es una asociación de consumidores, sino un bufete especializado en aglutinar muchas pequeñas reclamaciones y presentar quejas y demandas colectivas en defensa de los intereses de nuestros clientes, aprovechando las sinergias de la Red.

Unifortia es una iniciativa conjunta de Manga Abogados y iAbogado, con el asesoramiento estratégico de Pérez+Partners Consultants. Nuestro equipo está formado por:

Miguel Ángel Pérez de la Manga Falcón (en Twitter)
José Luis Pérez Benítez (en Twitter)
Javier Muñoz Pereira (en Twitter)

Por ahora estamos en pruebas (os agradeceremos mucho vuestras sugerencias, comentarios y avisos de errores), y muy pronto empezaremos a lanzar campañas más específicas. De momento tenemos en marcha una plataforma de defensa de cooperativistas del Sureste de Madrid y una reclamación colectiva de devolución del céntimo sanitario.

¡Os esperamos en Unifortia!

Estamos hablando de un inquilino “en la trinchera”, que no paga a conciencia, que sabía que no iba a pagar, que ni se presenta en el juzgado, que no se irá hasta el día antes del lanzamiento. Que no es la primera vez que lo hace. Que no será la última. Que no paga porque no quiere. Punto.

Las reflexiones del cliente son las siguientes:

1.- ¿Por qué en el ámbito penal a una persona que realiza una acción más o menos similar se la trata con tanta dureza y en esta materia tenemos una ley tan permisiva? Después de comentarle yo que la prisión por deudas era una institución desterrada de la ley hace mucho tiempo me puso dos ejemplos de supuestas estafas muy similares (a entrar en un alquiler sabiendo que no vas a pagar) que había leído en prensa con consecuencias penales que me dejaron callado.

2.- ¿Por qué cuando una compañía de teléfonos móviles no te hace caso cuando te quieres dar de baja y te sigue cobrando y te niegas a pagar, sales en el RAI (o ASNEF) toda tu vida y aquí los deudores profesionales no dejan la más mínima huella? Aquí directamente me ofrecí a elaborar un business plan de la idea, que me pareció muy buena.

3.- Si una compañía de móviles se equivoca en la domiciliación y no cobra la factura me corta el móvil, me causa perjucios y aquí no pasa nada. Pero pobre de mí como deje de pagar los servicios y suministros del inquilino moroso profesional (ya había leído en algún periódico que se puede considerar coacciones).

4.- Si tanto interés tiene el gobierno en que se alquilen más viviendas a precio razonable, ¿por qué no lo dotan de una seguridad jurídica similar a la que tienen los bancos con los juzgados hipotecarios?

Desde luego, lo que se aprende escuchando a los clientes.

Al grano, que el día de la huelga, tuvimos que esperar 3 horas, cuando a las 13:30 vino el Sr. Secretario, ya nos tocaba, pero -Ohh albricias- a las 13:45 nos dicen que no, que mejor no, que otro día, porque su Señoría no va a venir.  Y hoy recibo providencia en que señalan el juicio para el día 5-FEBRERO-2009 (y creo que encima he tenido suerte)

No me quejo de los motivos, intenciones ni legitimidad del paro de aquel día, no me quejo tampoco, de que acto seguido bajamos a tomar una caña y un pincho al Bar de debajo del juzgado y allí estaba quién Vds se imaginan, pero sí me quejo del coste.

Cualquier pleito tiene un coste, y en concreto la celebración de la vista tiene unos cuántos: horas de abogado, testigo, perito, cliente ( y eso por DOS, sino por TRES partes enfrentadas), más las horas de estudio y preparación que habrá que repetir, a los que hay que añadir los costes del juzgado, etc. Mi pregunta entonces es ¿quién paga ese coste?, ¿quién está pagando la fiesta?

Cierto, que los abogados tenemos una gran culpa (puede que de las más grandes) del colapso judicial, pero de momento el único que ha pagado la suspensión ha sido mi Despacho, porque por supuesto no le puedo cobrar al cliente dos veces, ni las que hagan falta por cada juicio que me suspendan…

Después del cabreo, sólo unas reflexiones:

• ¿Sirve el calvario de algunos pleitos como solución para cualquier asunto o debería estar reservado a cuestiones traumáticas?
• ¿Deberían reservarse los juzgados para conflictos de cierto orden, y otros asuntos decidirlos de forma más simple en, por ejemplo, los juzgados de paz?
• ¿No es, en la mayor parte de los conflictos, la negociación la mejor solución?
• ¿No van los abogados abocados a una menor rentabilidad de su profesión proporcionalmente al volumen de asuntos judiciales en trámite?  A esto sí contesto, y soy de la opinión de Josan.

Cuál es vuestra opinión?

El conflicto con el que nos encontramos consiste en que estas urbanizaciones son gestionadas por administradores de fincas, y como de hecho realizan actividades sujetas a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), poco a poco el propietario comienza a tener la creencia de estar sujetos únicamente a esta ley, cuando en realidad las facultades (obligaciones) de conservación y mantenimiento se rigen por el Reglamento de Gestión Urbanística.

En las sucesivas leyes de suelo que se han publicado nunca se ha tratado el tema de las EUCC. Aunque están suficientemente reguladas por el reglamento citado (de 1978), creo que se podría haber hecho alguna modificación.

Estar solapadas con una comunidad de propietarios sujeta a la LPH genera confusión, y en el despacho siempre nos encontramos más o menos con los mismos problemas, así que parece que son recurrentes.

Nuestra experiencia nos dice que si la urbanización entiende esta doble naturaleza, y los conflictos puntuales de la EUCC son encargados a profesionales que conocen su régimen jurídico (dejando en manos del administrador de fincas todo lo relativo a lo sujeto a la LPH) el funcionamiento de la EUCC es más que razonable. Y cuando es así, influye positivamente en la calidad de vida de las propietarios de las viviendas de la urbanización, que gestionan directamente la conservación de los bienes de dominio público según las necesidades que conocen de primera mano. Aunque, claro, todo tiene un precio.

Según informa el citado diario, el Ministerio de Economía y Hacienda ha encargado un estudio técnico sobre la posibilidad de modificar la Ley de Cesión de Tributos del Estado con el fin de recuperar la gestión del impuesto de sucesiones.

Muchas Comunidades Autónomas han suprimido este impuesto practicamente, con reducciones sobre la cuota del 99% dejando unicamente un 1% de porcentaje de control.

Parece que los representantes de las Comunidades Autónomas están muy enfadados, aunque lanzo una pregunta a los lectores (y recomiendo refrescar información en un artículo que publicamos hace meses en este blog). ¿Están enfadados porque Hacienda (estatal) recupere un impuesto que ellos han eliminado practicamente o es que se les han adelantado?

Me refiero al modelo de negocio de la promoción inmobiliaria que tan buenos resultados ha dado estos años y que vive un momento crítico. Repasemos el modelo.

Un promotor veía un suelo que le gustaba, y si era finalista (a veces ni eso) hablaba con el banco o caja y comenzaban los trámites. El banco financiaba una buena cantidad de la compra del suelo, el promotor encargaba un proyecto, se presentaba en el Ayuntamiento, licencia, contrato con el constructor, ampliación del crédito del suelo a la construcción, venta al consumidor final sobre plano, certificaciones de obra al constructor y entrega. Descripción muy rápida pero puede valer.

En mi opinión cuando acaben las crisis (sí, no he escrito eses de más, ahora mismo tenemos una crisis inmobiliaria, una financiera, una del petróleo y otra de aumento de precio de las primeras materias), que las pasaremos más tarde o más temprano con el resultado que sea, este modelo de negocio no volverá a funcionar. Creo que existen varias razones par afirmar esto:

1.- Los bancos no van a volver a financiar las compras de suelo en los porcentajes que han venido haciéndolo hasta ahora, el modelo basado en el aumento de la demanda se ha terminado y no va a ser fácil repetirlo. Hay pocos promotores que vayan a arriesgar de su bolsillo el 80% del precio del suelo (a riesgo de apalancarse a perpetuidad), y los propietarios de suelo tradicionalmente no suelen estar apalancados, así que dudo que el suelo baje mucho de precio.

2.- ¿Cuándo se va a volver a comprar sobre plano? Creo que no se hará en muchos años, y menos habiendo viviendas en los carísimos stocks de las promotoras. Sin venta sobre plano, no es posible la financiación actual.

3.- Hasta que no se consiga vender el enorme stock de viviendas existente, no volverá a activarse el negocio inmobiliario. Y para vender habrá que bajar precios asumiendo pérdidas, dados los costes a los que se ha comprado el suelo.

4.- Por si todo esto fuera poco, la subrogación del comprador en el préstamo al promotor será enormemente selectiva. Éste es el problema más grave en la actualidad, ya que las entidades bancarias no consienten la subrogación a muchos compradores. ¿Quién se va a fiar de que una entidad financiera le autorice la subrogación cuando el riesgo es no poder asumir el 80% del resto del pago y perder las cantidades entregadas en un mayor o menor porcentaje?

Hay muchos más motivos pero no quiero extenderme. Por todo ello, creo que el actual modelo se ha terminado y que habrá que buscar otro en el que a costa de los beneficios se gane en viabilidad del proyecto a largo plazo.

Tranquilos, ya ha ocurrido en otros sectores a lo largo de la historia y siempre se inventan nuevas formas de negocio. Que quede el aprendizaje de que ningún modelo es eterno y que hay que saber adaptarse a los nuevos tiempos, tener un buen asesoramiento técnico, jurídico, financiero y de negocio e identificar correctamente a los operadores que crean valor.

Pero los que trabajamos en primera linea de fuego, sabemos que este problema ya se ha manifestado y está siendo perseguido por otras instituciones con menos “glamour” pero con una capacidad sancionadora que ya la quisieran otros. Me estoy refiriendo a las Confederaciones Hidrográficas, que están inspeccionando todo tipo de alumbramiento ilegal de aguas subterráneas y vertidos fuera de los límites establecidos en las autorizaciones.

En el despacho ya estamos trabajando con este tipo de asuntos, y recomendamos que las urbanizaciones que utilicen este tipo de captación de aguas realicen una auditoría legal o due diligence de todas sus autorizaciones, puesto que muchas veces se tiene la tranquilidad de tener las autorizaciones pero de nada sirven si se superan los límites establecidos en las mismas.

Volviendo al asunto del principio del artículo, deberíamos plantearnos si Bruselas debe investigar a 250 urbanizaciones ó más bien a aquéllas instituciones que les concedieron las pertinentes licencias, porque realmente ese es el problema que va a haber de fondo, conflictos entre instituciones de ámbito autonómico, local y estatal que han hecho imposible una tramitación simple y lógica de los ámbitos urbanísticos.