En el número del mes de Abril de la Revista del Colegio Profesional de Administradores de Fincas (CAF) de Madrid, publican un intersesante estudio sobre las Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación  (E.U.C.C.) y sus diferencias con las comunidades de propietarios de propiedad horizontal normal.

El artículo está escrito por Juanjo Bueno, y cuenta con la participación de varios administradores de fincas y las opiniones de Manga Abogados como expertos en esta materia jurídica.

Espero que sea de vuestro interés y desde aquí agradecemos al CAF Madrid el haber contado con nosotros.

El artículo es bastante claro y didáctico y está orientado a la labor de los administradores de fincas que se ven involucrados en el asesoramiento a urbanizaciones, y en concreto a Entidades de Conservación.

Si algún lector estuviera interesado, podríamos enviarle una copia por mail en PDF.

En los últimos meses muchas personas nos están consultando dudas sobre la posible ilegalidad de su cerramiento de terraza o de ático ante el inicio de una actuación del Ayuntamiento en materia de disciplina urbanística, y nos gustaría realizar unos breves comentarios que orientes a todas las personas que se encuentren en la misma situación.

Cuando una comunidad de propietarios acuerda en sus estatutos permitir el cerramiento de terrazas o de áticos para así ganar algo más de espacio, o cuando las terrazas tienen la suficiente superficie para hacer una nueva estancia, los propietarios no cuentan con que el Ayuntamiento debe aprobar dichas obras para no encontrarse posteriormente con la desagradable sorpresa de un expediente de disciplina urbanística originado por la ilegalidad de sus obras. Dicha ilegalidad puede conllevar una sanción y la demolición de las obras a costa del interesado.

Toda persona que se ha visto en una situación similar se preguntará por qué se inicia un procedimiento de legalización de las obras, que en la mayoría de los casos no se pueden legalizar por ser contrarias a lo establecido en la normativa urbanística, y después se inicia un procedimiento sancionador.

La respuesta es la siguiente: lo que en primer lugar se intenta regular por el Ayuntamiento es la ilegalidad de las obras, por el hecho de haberse construido sin licencia o sin ajustarse a la licencia concedida, para ello el ciudadano debe eliminar lo construido o solicitar la correspondiente licencia -con pocas posibilidades de que sea concedida-, pero en ambos casos el procedimiento continuará con la correspondiente sanción.

Si se procede a demoler voluntariamente lo ilegalmente construído la sanción tiene posibilidades de ser menor, pero se mantiene una vez iniciado el expediente por infracción urbanística.

¿Y si no hago nada?

La siguiente actuación del Ayuntamiento será la de restablecer la legalidad urbanística, para ello dictará una orden de demolición de lo ilegalmente construido que se realizará a costa del administrado. Posteriormente llegará la sanción.

¿Como pueden defenderse los propietarios que han sido objeto de un expediente de disciplina urbanística?

La única vía de defensa ante el Ayuntamiento en la mayoría de los casos termina en los juzgados de lo contencioso administrativo. En el despacho hemos asesorado y asistido a propietarios que sin conocimiento de la ilegalidad que estaban cometiendo y basándose en las numerosas construcciones similares que existen en su zona, se han visto inmersos en un expediente de infracción urbanística y posteriormente en un expediente sancionador. A veces, la defensa en los juzgados de lo contencioso-administrativo se limita a dejar la sanción en el mínimo posible, otras veces se defiende que el transcurso del tiempo juega a favor de los propietarios.

Si desea más información sobre este tema, rellene el siguiente formulario y nos pondremos en contacto con usted.

El artículo no menciona que, además, se deberá proceder a la demolición o derribo del cerramiento de terraza, es decir, de lo ilegalmente construido.

En el despacho hemos asumido la defensa de muchos de estos casos, tanto en el municipio de Madrid como en la periferia. Y siempre nos ha llamado la atención el motivo que lleva a los propietarios de las viviendas a realizar estos cerramientos de terrazas que terminan en un expediente de disciplina urbanística, con la declaración de infracción y la imposición de sanción. Es decir, cuando se da una conducta reiterada, tienen que existir motivos de fondo que lleven a los propietarios a realizar las citadas obras, cerrando terrazas o pequeños áticos.

¿Se ha permitido construir casas excesivamente pequeñas? ¿Las terrazas tienen unas dimensiones tan reducidas que no pueden cumplir su función? ¿Se ha escatimado en exceso la construcción de trasteros? ¿Los proyectos arquitectónicos han respondido más a una función excesivamente mercantil que a mejorar las condiciones de los espacios donde habitan las personas? ¿Podemos decir que tenemos mejores viviendas hoy que hace quince años?

No se si estas preguntas serán las adecuadas para obtener la respuesta, pero la cuestión es que se acaban cerrando las terrazas y los áticos para tener una habitación más, para poder almacenar objetos, para tener un salón algo más grande y hacerlo un poco más habitable.

Hace muchos años, cuando comencé mis estudios de urbanismo, mi profesor, que había participado en la revisión del PGOU de Madrid, me comentaba que los planeamientos urbanísticos deberían obligar a hacer terrazas lo suficientemente grandes como para que pudieran cumplir su función o, en caso contrario, era mejor que el edificio no las tuviera y que se dedicaran esos metros a las viviendas.

De todos los asuntos que nos han llegado al despacho, y que en ocasiones se han podido defender con éxito, nunca hemos visto en el particular sancionado a alguien que se ha querido enriquecer o que ha intentado apropiarse de lo que no es suyo. Los motivos siempre han sido los antes expuestos y a cambio han tenido el disgusto de su vida. Si el urbanismo y la arquitectura tienen como finalidad que las personas vivan en entornos más ordenados, coherentes y sostenibles, se debería pensar en buscar una solución para que en el futuro se dejaran de dar estos casos.

Os presentamos Unifortia, una innovadora plataforma de defensa privada de ciudadanos y empresas frente a abusos en materia inmobiliaria, financiera y de competencia, entre otras áreas.

Se trata de un proyecto en el que llevamos trabajando algún tiempo, y que trae novedades interesantes para el campo de los servicios jurídicos de nuevo cuño en España. Unifortia no es una asociación de consumidores, sino un bufete especializado en aglutinar muchas pequeñas reclamaciones y presentar quejas y demandas colectivas en defensa de los intereses de nuestros clientes, aprovechando las sinergias de la Red.

Unifortia es una iniciativa conjunta de Manga Abogados y iAbogado, con el asesoramiento estratégico de Pérez+Partners Consultants. Nuestro equipo está formado por:

Miguel Ángel Pérez de la Manga Falcón (en Twitter)
José Luis Pérez Benítez (en Twitter)
Javier Muñoz Pereira (en Twitter)

Por ahora estamos en pruebas (os agradeceremos mucho vuestras sugerencias, comentarios y avisos de errores), y muy pronto empezaremos a lanzar campañas más específicas. De momento tenemos en marcha una plataforma de defensa de cooperativistas del Sureste de Madrid y una reclamación colectiva de devolución del céntimo sanitario.

¡Os esperamos en Unifortia!

En Manga abogados estamos realizando un nuevo trabajo sobre las Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación, EUCC.

En este caso estamos realizando una Encuesta de opinión, sobre los problemas de las Entidades y su relación con los Ayuntamientos.

La encuesta consiste en responder a un breve formulario en internet, que le llevará unos minutos.

Pinche en la siguiente dirección y accederá directamente http://www.formspring.com/forms/?851089-xR3NfQUCJK

Es necesario rellenar los datos de contacto, que quedan debidamente protegidos.

Además su dirección de correo nos servirá para remitirle copia del Informe una vez terminada la encuesta.

Muchas gracias por su opinión y por su tiempo.

Puede contestar a las preguntas ahora, sólo le llevará unos minutos. http://www.formspring.com/forms/?851089-xR3NfQUCJK

El equipo de Manga Abogados

En concreto expresa el artículo 136.3 de La Ley 9/2001 del Suelo de Madrid:

• 3. La atribución de la conservación a los propietarios agrupados en Entidad Urbanística de Conservación comportará para el Ayuntamiento la obligación legal de subvencionar dicha Entidad.

Es cierto, que no hay más Leyes, ni reglamentos ni otras normas que expliquen o impongan la forma de “subvencionar”, pero creo que es bueno preguntarse si realmente están los Ayuntamientos cumpliendo con esta obligación; y si están cumpliendo y ayudando cómo lo hacen y en qué manera.

Cuestión distinta es saber si realmente los vecinos sienten que el Ayuntamiento les subvenciona o ayuda, en los casos en los que realmente sí sucede.

Lo anterior, falta de percepción, suele suceder porque en muchas ocasiones los vecinos no son plenamente conscientes de las obligaciones, derechos y normas de las urbanizaciones o entidades en las que participan, y ello sobre todo por culpa de una mala información municipal o falta de explicación de las diferencias entre una entidad de conservación y una comunidad normal de vecinos.

Conozco muchos Ayuntamientos que ayudan y subvencionan y otros que no, y entidades que colaboran con el Ayuntamiento y otras que no.

¿Qué sucede en tu urbanización?

Jose Luis Pérez Benítez

abogado urbanista

CONSTRUCCION SOBRE VIALES O LA DESAFECTACION DEL VUELO PUBLICO.

Independientemente de la distinta normativa autónomica en materia urbanística, es constante, y de todos es sabido, que entre las principales obligaciones de contenido urbanístico, a la hora del desarrollo, es la realización de las cesiones que para viales, infraestructuras, etc. se imponen a los propietarios de suelo.

No vamos a entrar a debatir sobre los diversos tipos de suelo, su nomenclatura o tipología, sino dar por hecho que en aquellos ámbitos en los que hay que realizar cesiones, entre éstas se encuentran la de ceder al Ayuntamiento que corresponda el suelo necesario para el establecimiento de viales (otro cantar, será su obligación de conservación)

Pues bien, sobre ese suelo destinado a viales, en ocasiones, se puede construir privadamente, y en especial por parte del propietario cedente.

Esta posiblidad de construir y obtener y apropiarse de aprovechamientos, sobre viales y otros elementos de cesión obligatoria, no ha sido siempre pacífica, pero puede entenderse ya zanjada con la Ley Estatal del Suelo 2008 y su Texto Refundido por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio

No tratamos en esta nota sobre la posibilidad de obtener licencia para construir sobre un vial existente, sino la posibilidad de -estando ya previsto- en el desarrollo del ámbito, obtener el derecho edificatorio sobre el vuelo de un bien público, y ello usando como instrumento el Proyecto de Reparcelación que corresponda.

En este sentido, se trata de obtener, o bien de adjudicar a parcelas privativas el vuelo de la finca colindante de titularidad pública destinada a viales, y ello a través del instrumento reparcelatorio que proceda, sin que esto choque con el pleno dominio libre de cargas que corresponda a la Administración.

En el desarrollo urbanístico, a través del proyecto de reparcelación (documento cuyo destino último es el Registro de la Propiedad) llega el momento de crear las fincas (parcelas) de resultado y adjudicarlas a quién corresponda, y -entre éstas- los viales que serán adjudicados al municipio; es en este momento, donde se puede “separar” el suelo público del “vuelo público” y adjudicar éste de forma distinta.

Dicho “vuelo sobre vial público” será una finca especial o “parcela” independiente y separada de la finca “suelo” y lógicamente deberá respetar el uso de su suelo sustentante (permitir el tráfico rodado con las condiciones se seguridad y salubridad necesarias, etc.)

Ello requiere, que el vuelo público se desafecte, y se adjudique, (por el cauce previsto para la desafectación y adjudicación de la normativa sectorial y de la LBRL) a algún propietario colindante, y a través del instrumento reparcelatorio adjudicarlo, siendo en ocasiones necesaria la creación de un Complejo Inmobiliario Privado (L.P.H.)

Esta previsión viene recogida, o sustentada, expresamente en el citado Texto Refundido la Ley del Suelo en su artículo 17 que permite distinguir como fincas independientes y parcelas la rasante, vuelo, o subsuelo; y en especial recogiendo la desafectación en su punto 4º:

4. Cuando, de conformidad con lo previsto en su legislación reguladora, los instrumentos de ordenación urbanística destinen superficies superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificación o uso privado y al dominio público, podrá constituirse complejo inmobiliario en el que aquéllas y ésta tengan el carácter de fincas especiales de atribución privativa, previa la desafectación y con las limitaciones y servidumbres que procedan para la protección del dominio público.

Se requiere, en definitiva, en primer lugar la creación de la finca especial Vuelo, distinta de la del suelo, en segundo lugar la desafectación de dicho vuelo como bien público, y por último la adjudicación a propietarios privados que normalmente serán colindantes.

Esta solución no perjudica a los intereses públicos, manteniendo incólume el destino del suelo para viales (81 LBRL y 124 RG) y dada la escasez de suelo dentro de los municipios, sobre todo en enclaves urbanos sin desarrollar, puede ser una solución viable para el desarrollo de estas “bolsas urbanas de suelo” y su viabilidad económica y constructiva. Todo ello cumpliendo, lógicamente, con el resto de parámetros relativos a aprovechamiento, edificabilidad, etc.

Debe señalarse, por último, que la fórmula más sencilla para lograr este resultado, al menos, en la Comunidad de Madrid es a través de la realización de Convenios con el Ayuntamiento y la Propiedad.

Históricamente esta solución constructiva y urbanística se resolvía con servidumbres de paso, cesiones ad-hoc, etc. y así vemos, pasajes o calles cubiertas en infinidad de lugares. La técnica actual recoge aquella solución y la acomoda a la realidad urbanística-registral.

Cabe, finalmente, decir que esta posibilidad, y de forma semejante, ya está consolidada respecto al uso y desafectación de subsuelos para la construcción de garajes y parkings subterráneos, -incluso por necesidad de cumplir con las previsioens las plazas de garaje obligatorias-, siendo una práctica más extendida en diversos municipios; si bien respecto del subsuelo, los obstáculos para la viabilidad de esta figura, suelen venir por parte del planeamiento que no suele tener prevista tal posibilidad.

En el número 121 Junio 09 de la Revista del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMADRID)  publican el artículo Las Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación escrito por Jose Luis Pérez Benítez.

La Revista que edita el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, es una revista de periodicidad mensual, que se distribuye a todos los colegiados de Madrid y que sirve al Colegio a difundir y ejecutar sus funciones y su misión.

Estos fines colegiales son los siguientes  (según se expresa en su web), y la Revista ayuda y facilita su ejecución:

• a) La ordenación del ejercicio de la profesión en base a principios de Deontología, Eficacia, Independencia y Responsabilidad.

• b) La representación exclusiva de la Profesión tanto en el ámbito procesal como extraprocesal.

• c) La defensa de los intereses profesionales de los colegiados, así como la satisfacción de los mismos.

• d) Promover la constante mejora de la calidad de las prestaciones profesionales de los colegiados a través de la Formación y perfeccionamiento continuo de los mismos.

• e) Cooperar en la mejora de los estudios que conducen a la obtención de los títulos habilitantes para el ejercicio de la profesión.

• f) Colaborar con las administraciones públicas en el ejercicio de sus competencias en los términos previstos en las leyes.

Podemos enviar un ejemplar del artículo en pdf a los interesados.

Gracias a todos los que les ha gustado y nos han felicitado.

Podemos enviar un ejemplar del artículo en pdf a los interesados. Gracias a todos los que les ha gustado y nos han felicitado.

Normalmente una vez al año se renuevan o cambia los cargos de Presidente, vocales, junta rectora, etc, de la Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación, pero la mayoría de las veces no se hace bien del todo, ni conforme a la Ley.

La gran mayoría de las veces las Entidades NO están inscribiendo los cargos en el Registro correspondiente, y esto es contrario a la norma.

Habitualmente, en la Junta General Ordinaria, se renuevan o se nombran nuevos cargos de la Entidad, Presidente, Vicepresidente, y dependiendo de lo que digan los Estatutos, más o menos Vocales; este nombramiento se suele hacer cumpliendo con lo que dicen los Estatutos, votando los vecinos, o corriendo turno, según el caso, pero luego no se “remata la faena” y esos cargos no se llevan a inscribir al registro.

Esto suele suceder, bien por el lógico desconocimiento -la norma es del año 1978- tanto de los propietarios y -en ocasiones- del Ayuntamiento de turno, como por estar más acostumbrados a las formas de las Comunidades de Vecinos, y de la Ley de Propiedad Horizontal, pero que como hemos dicho en este blog no es aplicable a las Entidades Urbanísticas.

El artículo 27 del Reglamento de Gestión Urbanística (Real Decreto 3288/1978 de 25 de agosto) que es la norma aplicable (salvo Aragón en parte) dispone que:

• 3. Los nombramientos y ceses de las personas encargadas del gobierno y administración de la Entidad se inscribirán también en dicho Registro.  (Registro de Entidades Urbanísticas…)

Esta inscripción no tiene que hacerla la Entidad directamente, sino el Ayuntamiento correspondiente, pero claro está, cuando la Entidad Urbanística se lo comunique y solicite expresamente al Ayuntamiento, por lo que entiendo que es responsabilidad de la Entidad que los cargos se inscriban.

Si los cargos no se inscriben, de momento se está cometiendo una grave irregularidad, y probablemente puede generar problemas y graves consecuencias, que habría que estudiar caso por caso.

José Luis Pérez Benítez
abogado urbanista