Por Jose Luis Pérez Benítez

Llegan al despacho muchas dudas y cuestiones de Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación (EUCC) a las que algún vecino ha impugnado algún acuerdo ante los Tribunales, y la mayoría de las veces ante los Juzgados Civiles como si fueran asuntos de una Comunidad de Vecinos de la Ley de Propiedad Horizontal. En mi opinión, como abogado de Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación, ésto no es así.

Para impugnar un acuerdo de una Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación, no hay que seguir los trámites de la Ley de Propiedad Horizontal, sino atacarlo como si fuera un acto de la administración, un acto administrativo, y las Entidades que reciban demandas contra sus acuerdos en el orden civil, lo tienen bastante fácil (siempre y cuando seamos capaces, los abogados, de convencer al Juez que lleve el asunto).

No se puede aplicar la Ley de Propiedad Horizontal, ni su artículo 2 ni su artículo 24 diciendo que son “complejos inmobiliarios privados” y así llevarlo a los Tribunales civiles.

La Entidad Urbanística deberá y podrá defenderse y decir que el asunto corresponde a los Tribunales Contencioso-administrativos.

Las entidades urbanísticas colaboradoras de conservación gestionan elementos de dominio público, y su misión no coincide con la de una comunidad de propietarios de un complejo urbanístico en que concurren bienes privativos y otros de la colectividad, pero no de dominio público. Las Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación son entes de naturaleza pública, administrativos.

Impugnar por ejemplo las cuentas anuales de la Entidad, sería impugnar un “cuasi” acto administrativo, y la Entidad podrá defenderse y atacar esa impugnación, si por ejemplo el recurrente no recurrió en alzada o demandó a la entidad en los Tribunales civiles.

Creo que los abogados de Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación y las propias Juntas Rectoras de las Entidades deberíamos esforzarnos en explicar a los vecinos que una entidad no es una Comunidad de Vecinos, y no se rige por la Ley de Propiedad Horizontal.

Jose Luis Pérez Benítez
abogado

Esta mañana he llegado a Praga tras un viaje que me ha permitido disfrutar de vistas (creo que eran los Alpes) como la que muestro para compartirla con todos mis lectores. En estos días alternaré unas visitas culturales pendientes con algo de trabajo, ya que necesito ordenar unas cuantas ideas. Aprovecharé que aquí a las 5 de la tarde tenemos una noche profunda aderezada con -5º para combinar las actividades. Y sobre todo, me permitirá escribir en el blog.

Una de las primeras ideas es acerca de una de las consecuencias de la crisis inmobiliaria que estamos viviendo. Estos días hemos estado dando vueltas José Luis y yo a la situación que se genera para el comprador de una vivienda sobre plano cuando la empresa promotora presenta (o le instan) un concurso de acreedores. Lo primero que hay que decir es que el contrato privado de compraventa sobre plano sigue “vivo”, y la empresa, a pesar del concurso, tiene la obligación de seguir la construcción (mientras pueda) y el comprador tiene que seguir pagando.

El cuerpo que se le queda a cualquier comprador que se entera que su promotora ha presentado un concurso, nos lo podemos imaginar.

La cosa se complica si el administrador concursal decide no continuar la obra, ya que dependiendo de como actúe el comprador puede variar el crédito de éste en el concurso (ordinario o contra la masa).

El número de viviendas por terminar en España es muy elevado, y el año 2009 no pinta bien. Creo que este tema va a dar mucho de qué hablar y que habrá que gestionarlo bien. Nosotros ya estamos preparando el asesoramiento necesario.

Repasando un comentario de Carlos Guerrero al post sobre Entidades Urbanísticas y sus dos acertados comentarios sobre el art. 26 de la LBRL y sobre los límites objetivos al deber de conservación impuesto en el PGOU, he terminado estudiando como quedó la controvertida cuestión del IVA en las cuotas de conservación de las Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación.

Hubo unos años en que algunas Entidades Urbanísticas fueron inspeccionadas por la AEAT ya que se consideraba que en las cuotas de conservación y mantenimiento se debía repercutir el IVA. Así lo defendió la Inspección de Tributos, el Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC) y la Audiencia Nacional.

Más tarde, el Tribunal Supremo dictó dos sentencias que revocaron las dictadas por la Audiencia Nacional, y consideró que las cuotas de conservación y mantenimiento estaban exentas de IVA. Pero la sentencia (de 11 de julio de 2005, ponente Excmo. Sr D Rafael Fernández Montalvo) dice más. En concreto, dice lo siguiente:

“Por tanto es procedente otorgar la exención solicitada [...]. De todo lo razonado se deduce la necesidad de estimar el recurso, bien entendido que la exención alcanza a los servicios prestados para la conservación de la obra urbanizadora, de los espacios libres de dominio y uso público, pero con exclusión de la exención respecto de la conservación respecto de la conservación de la obra urbanizadora, de los espacios libres de dominio y uso privado [...]

Muchas urbanizaciones (EUCCs) tienen espacios libres de dominio y uso privado (piscinas, instalaciones deportivas, etc.), así como parte de obras de urbanización que pueden corresponder a mejoras voluntarias.

¿Deberían girarse dos recibos de gastos, uno por conservación y mantenimiento de elementos de dominio público y otro por el mantenimiento de los bienes de dominio y uso privado? En caso de un solo recibo ¿puede utilizarse la vía de apremio municipal para exigir gastos que corresponden a bienes de dominio y uso privado?

Ya tenemos para pensar un rato.

Ayer tuvimos un juicio de desahucio en un Juzgado de las afueras de Madrid. Esta vez no vamos a tratar el tema de la lentitud de la justicia (que en este caso no ha sido muy exagerada, tres meses para el juicio y un mes más para el lanzamiento) sino las reflexiones del cliente sobre la situación creada en su alquiler.

Estamos hablando de un inquilino “en la trinchera”, que no paga a conciencia, que sabía que no iba a pagar, que ni se presenta en el juzgado, que no se irá hasta el día antes del lanzamiento. Que no es la primera vez que lo hace. Que no será la última. Que no paga porque no quiere. Punto.

Las reflexiones del cliente son las siguientes:

1.- ¿Por qué en el ámbito penal a una persona que realiza una acción más o menos similar se la trata con tanta dureza y en esta materia tenemos una ley tan permisiva? Después de comentarle yo que la prisión por deudas era una institución desterrada de la ley hace mucho tiempo me puso dos ejemplos de supuestas estafas muy similares (a entrar en un alquiler sabiendo que no vas a pagar) que había leído en prensa con consecuencias penales que me dejaron callado.

2.- ¿Por qué cuando una compañía de teléfonos móviles no te hace caso cuando te quieres dar de baja y te sigue cobrando y te niegas a pagar, sales en el RAI (o ASNEF) toda tu vida y aquí los deudores profesionales no dejan la más mínima huella? Aquí directamente me ofrecí a elaborar un business plan de la idea, que me pareció muy buena.

3.- Si una compañía de móviles se equivoca en la domiciliación y no cobra la factura me corta el móvil, me causa perjucios y aquí no pasa nada. Pero pobre de mí como deje de pagar los servicios y suministros del inquilino moroso profesional (ya había leído en algún periódico que se puede considerar coacciones).

4.- Si tanto interés tiene el gobierno en que se alquilen más viviendas a precio razonable, ¿por qué no lo dotan de una seguridad jurídica similar a la que tienen los bancos con los juzgados hipotecarios?

Desde luego, lo que se aprende escuchando a los clientes.