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El Gobierno dificulta más el impulso del urbanismo con reformas legales

Reproducimos un nuevo artículo publicado en Expansión, sobre las nuevas reformas legales en materia de urbanismo. Este artículo ha sido redactado por Jose María López Agúndez, y en el se contiene la opinión de Lola Pérez, miembro de Manga Abogados.

 

Gracias de nuevo a Jose María y a Expansión.

 

El Gobierno ha aprovechado el último decreto aprobado de medidas de apoyo a ciertos sectores de la economía para introducir una reforma legislativa que, según expertos consultados, si bien introduce mayor seguridad jurídica, retrasará más los procesos y encarecerá más la actividad ya en descenso que caracteriza al sector inmobiliario.

A partir de ahora, media docena de licencias urbanísticas, entre las que se encuentran las de obras de edificación, construcción e implantación de instalaciones de nueva planta, se entenderán rechazadas de forma automática si la Administración no responde en el plazo previsto, que es de tres meses.

Este efecto se produce por haberse creado una nueva norma en el Real Decreto Ley 8/2011 de 1 de julio en un capítulo denominado Seguridad jurídica en materia inmobiliaria. Los juristas consultados por EXPANSIÓN coinciden en que efectivamente habrá mayor seguridad jurídica, ya que anteriormente se producía cierta confusión acerca de qué efecto tenía si la Administración no contestaba –favorable a conceder la licencia o no– y se arreglaba acudiendo a los tribunales. Ahora se establece por ley que ante la falta de respuesta se rechaza la licencia.

Sin embargo, hay expertos que coinciden en aventurar un escenario de más lentitud y costes para el sector. Como explica Antonio Ñudi, socio de Urbe Asesores, “todas las licencias de primera ocupación que no se contesten se considerarán denegadas, por lo que habría que impugnarlas en un contencioso”.

Ralentización

El escenario anterior era más asequible, ya que “se podía pedir un certificado de acto presunto para poder hacer la inscripción y comenzar a construir”. Es decir, según Ñudi, se producirá una ralentización de la actividad porque “ahora habrá que esperar bien un año para que haya resolución expresa o, de lo contrario, acudir a un contencioso”.

Una postura similar mantiene Víctor Moralo, abogado del despacho Jiménez de Parga Abogados. “Con la nueva norma se pretende generar seguridad jurídica, pero a peor, es decir, a mayor restricción”, explica. La explicación histórica del anterior escenario se apoya, precisa Moralo, en que “los tribunales superiores de justicia entendieron que si en el transcurso de tres meses desde la solicitud, el ayuntamiento no resolvía la autorización del acto de construcción, edificación o suelo, ésta se entendía concedida por silencio”. A partir de ahora, será al revés.

Según Moralo, “ahora el silencio es desestimatorio, con independencia de que lo solicitado sea contrario o no a la legalidad urbanística”. Por este motivo, precisa, “el cambio es brutal y va a representar una carga más en el muy maltrecho sector inmobiliario”.

Desde un punto de vista más favorable a la medida aprobada, Lola Pérez Bellón, abogada del despacho Manga Abogados, espera que “agilice la actividad de la Administración”. El motivo es que “al considerarse negativo el silencio, los solicitantes deberán entender no otorgada su licencia, por lo que no deberían iniciar la obra, ya que puede terminar siendo demolida y, a su vez, la Administración no tendrá que apilar expedientes de demolición en sus mesas”.

Por otro lado, indica que “el hecho de que se imponga la obligatoriedad de la inscripción en el Registro de la Propiedad de cualquier orden de demolición, la existencia de un expediente sancionador o el hecho de estar fuera de ordenación, ayudará enormemente a proteger a terceros adquirentes de buena fe”.
Esta experta precisa que esta práctica “se lleva a cabo en los ayuntamientos de Andalucía, es decir, se inscribe enel Registro de la Propiedad cualquier resolución administrativa que afecte al inmueble, por lo que hay muchos que ya están actualizados en esta materia”.

Ante el cambio de escenario

1. Antes de publicarse el RD 8/2011 de 1 de julio de medidas de apoyo y fomento de la actividad empresarial, algunos tribunales habían entendido que si la Administración no contestaba a la petición de una licencia, se consideraba concedida.

2. Ahora, con la nueva norma, se establece expresamente que en todos los casos en que la Administración no conteste en el plazo de tres meses, la licencia se entiende rechazada. Los juristas consultados creen que, si bien por un lado se refuerza la seguridad jurídica, por otro habrá un mayor retraso para las empresas en los procedimientos, lo que representará más costes.

3. También se contempla que la Administración tenga menos trabajo en la tramitación de expedientes de demolición de las obras. El motivo es que antes, en muchos casos, se entendían concedidas licencias que luego se revocaban y tenían que ser demolidas más tarde.

 

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