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Nuestra opinión

Un modelo de negocio agotado

  • octubre 2nd, 2008
  • Miguel Ángel Pérez de la Manga Falcón
  • 2 Comments

Llevo unos cuantos días discutiendo con colaboradores de diferentes ámbitos este asunto, y he decidido ponerlo por escrito, aunque corra el riesgo de equivocarme y que quede para siempre en la red (bueno, esto último puede tener arreglo…)

Me refiero al modelo de negocio de la promoción inmobiliaria que tan buenos resultados ha dado estos años y que vive un momento crítico. Repasemos el modelo.

Un promotor veía un suelo que le gustaba, y si era finalista (a veces ni eso) hablaba con el banco o caja y comenzaban los trámites. El banco financiaba una buena cantidad de la compra del suelo, el promotor encargaba un proyecto, se presentaba en el Ayuntamiento, licencia, contrato con el constructor, ampliación del crédito del suelo a la construcción, venta al consumidor final sobre plano, certificaciones de obra al constructor y entrega. Descripción muy rápida pero puede valer.

En mi opinión cuando acaben las crisis (sí, no he escrito eses de más, ahora mismo tenemos una crisis inmobiliaria, una financiera, una del petróleo y otra de aumento de precio de las primeras materias), que las pasaremos más tarde o más temprano con el resultado que sea, este modelo de negocio no volverá a funcionar. Creo que existen varias razones par afirmar esto:

1.- Los bancos no van a volver a financiar las compras de suelo en los porcentajes que han venido haciéndolo hasta ahora, el modelo basado en el aumento de la demanda se ha terminado y no va a ser fácil repetirlo. Hay pocos promotores que vayan a arriesgar de su bolsillo el 80% del precio del suelo (a riesgo de apalancarse a perpetuidad), y los propietarios de suelo tradicionalmente no suelen estar apalancados, así que dudo que el suelo baje mucho de precio.

2.- ¿Cuándo se va a volver a comprar sobre plano? Creo que no se hará en muchos años, y menos habiendo viviendas en los carísimos stocks de las promotoras. Sin venta sobre plano, no es posible la financiación actual.

3.- Hasta que no se consiga vender el enorme stock de viviendas existente, no volverá a activarse el negocio inmobiliario. Y para vender habrá que bajar precios asumiendo pérdidas, dados los costes a los que se ha comprado el suelo.

4.- Por si todo esto fuera poco, la subrogación del comprador en el préstamo al promotor será enormemente selectiva. Éste es el problema más grave en la actualidad, ya que las entidades bancarias no consienten la subrogación a muchos compradores. ¿Quién se va a fiar de que una entidad financiera le autorice la subrogación cuando el riesgo es no poder asumir el 80% del resto del pago y perder las cantidades entregadas en un mayor o menor porcentaje?

Hay muchos más motivos pero no quiero extenderme. Por todo ello, creo que el actual modelo se ha terminado y que habrá que buscar otro en el que a costa de los beneficios se gane en viabilidad del proyecto a largo plazo.

Tranquilos, ya ha ocurrido en otros sectores a lo largo de la historia y siempre se inventan nuevas formas de negocio. Que quede el aprendizaje de que ningún modelo es eterno y que hay que saber adaptarse a los nuevos tiempos, tener un buen asesoramiento técnico, jurídico, financiero y de negocio e identificar correctamente a los operadores que crean valor.

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2 Comments

  1. Carlos Andrés Guerrero
    14 octubre 2008

    Desde luego que el paradigma cambiará (ya era hora). Desde luego que estamos en el culmen de la apoplegía de un sistema, a mi modo de ver, obsceno en lo económico e insostenible en lo social.Desde luego que se inventarán otras fórmulas de negocio superadas las crisis a que tan atinadamente se refiere el autor.

    Todo eso sucederá, y sin embargo, no creo que suceda sin que los precios del suelo bajen.

    Siempre he defendido que lo que determina el precio del suelo es el precio de la vivienda, del producto inmobiliario final, y no al reves. Nunca ha ocurrido lo que los promotores falazmente nos han intentado hacer creer, eso de que la «vivienda es cara porque el suelo es caro». Esta patraña ha hecho mucho daño, porque nos ha obligado a pensar al revés de la lógica económica: El precio del silicio lo determina el del móvil en que se integra, puesto que si no hubiera móviles, o éstos no se vendieran, no se habrían desencadenado las guerras por el silicio en África (que como consecuencia de las nuevas tecnologías ha retomado gran valor), y así en todos los sectores, los que os imagineis.

    Los bancos se lo van a pensar dos veces antes de financiar la compra de vivienda, y con menos dinero en el bolsillo del comprador (¿Quien tiene 60 kilos para pagar una mierda de ático?, el promotor tendrá que bajar el precio de la vivienda… y aquí, si baja el precio de la vivienda, también el del suelo.

    Aquí, ha abusado el promotor, el propietario del suelo, la avaricia de los bancos y las Administraciones, que a a parte de lucrarse, han permitido este juego que nos ha llevado donde estamos. Y el ciudadano… ese tonto que se ha dejado engañar bajo la promesa de tipos baratos.

    El paradigma cambia… pero ya veremos si lo que viene será o no mejor.

    Yo no tengo muchas esperanzas.

  2. Miguel Ángel Pérez de la Manga Falcón
    14 octubre 2008

    Completamente de acuerdo Carlos (y gracias por tu comentario, un lujo tenerte por aquí). Los defectos del sistema a los que te refieres son los que yo resumo (posiblemente en exceso) como operadores que no aportan valor, y que han multiplicado el precio de la vivienda, aunque increíblemente se seguían comprando por el consumidor (estarás de acuerdo conmigo que, aunque es el que menos culpa tiene, «en el pecado lleva la penitencia») que ha participado en el juego bajo la promesa de un interés bajo, y le prometían de palabra que no subiría mucho, y que le ha apalancado de por vida.
    En cuanto al nuevo modelo de negocio, creo sinceramente que se ha terminado, y que no se repetirá nada parecido, quedarán pocos operadores, con buena capacidad financiera, y se repartirán la escasa demanda que vaya surgiendo una vez que se elimine el stock.

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