Entidades Urbanísticas en El Confidencial

Cuando vivir en una urbanización no es sólo sinónimo de paz sino de cambiar luces de farolas

Especial en «El Confidencial» elaborado por Elena Sanz y publicado el pasado 29 de enero de 2012, con las opiniones de Lola Pérez y reseña del Informe 2011 de Manga Abogados

Limpiar las aceras, cambiar las bombillas de las farolas, contratar a una empresa para que recoja la basura, encargarse de la construcción de una depuradora o reparar el socavón en una acera… A simple vista, éstas parecen las tareas propias del Ayuntamiento de cualquier localidad. Pocos se imaginan, sin embargo, que en algunas ocasiones están bajo la responsabilidad de muchas urbanizaciones.

Urbanizaciones que, tal y como contemplaba su Plan Parcial, una vez fueron construidas, la promotora o constructora las entregó al Ayuntamiento correspondiente, delegando en los propietarios de las viviendas el mantenimiento y la conservación de los bienes de dominio público que la integran. Las calles, las zonas verdes, las farolas son propiedad del Ayuntamiento, pero de su conservación y mantenimiento se encargan los propietarios de los inmuebles.

Recordar su denominación no es tarea sencilla. Desde un punto de vista jurídico se las conoce como Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación (EUCC) y están reguladas por el Real Decreto 3288/1978 de 25 de agosto. Su aparición en el mercado residencial español no es, ni mucho menos, reciente. Algunas tienen hasta veinte años de antigüedad, aunque sí es cierto que han continuado surgiendo al calor del boominmobiliario.

Sólo en la Comunidad de Madrid aparecen censadas más de 200, según un estudio del despacho Manga Abogados. Destacan municipios como Galapagar, con 21; Boadilla del Monte y Fuenlabrada con 14 entidades cada una, aunque el censo oficial es el del Registro de Entidades de la Comunidad.

Con la crisis, muchos vecinos ya no quieren pagar esos gastos

Con la crisis económica, el desconocimiento en torno al correcto funcionamiento de estas entidades ha comenzado a generar importantes fricciones entre quienes viven en ellas y los Ayuntamientos. “Muchos propietarios no entienden por qué tienen que hacerse cargo de gastos que en otras urbanizaciones asumen los ayuntamientos y estos no están precisamente en las mejores condiciones para asumir más gastos”, explica aEl Confidencial Lola Pérez Bellón, abogada y experta en Urbanismo de Manga Abogados.

“En un entorno de crisis como el actual, muchos vecinos que utilizan esas viviendas como segunda residencia quieren ahorrarse algunos gastos y han comenzado a solicitar la disolución de estas entidades. No entienden por qué tienen que pagar y reponer el cableado eléctrico robado o los elevados gastos que exige, por ejemplo, la limpieza constante de un pinar, como sucede en una de las entidades ubicadas en El Espinar, Segovia”, comenta Pérez Bellón.

Y pone un ejemplo. En una de estas urbanizaciones sólo los gastos anuales en vigilancia ascienden a 200.000 euros. “Hablamos de 750 parcelas, por lo que cada vecino asume sólo en este concepto 266 euros. Si sumamos otra serie de gastos, no es de extrañar que muchos, si pueden, intenten ahorrarse más de 2.000 euros al año en una vivienda que no es la habitual”.

Muchos ayuntamientos no quieren ni pueden asumir los gastos

Ahora, con la crisis, el intento de disolución de estas entidades se ha multiplicado, tal y como reconoce Lola Pérez Bellón. El objetivo es devolver a los Ayuntamientos la responsabilidad de asumir esos gastos de conservación de lo urbanizado. Sin embargo, el problema ahora es que estos, agobiados también por la situación económica intentan, a toda costa, dilatar el proceso lo máximo posible.

La abogada explica que “hay entidades en cuyos estatutos de constitución figura un periodo máximo o una fecha a partir de la cual deben ser los entes locales los que deben asumir esos gastos. En otros casos, no existe fecha pero el Tribunal Supremo ha reconocido en una sentencia que estas entidades no pueden estar constituidas bajo esta figura jurídica eternamente y que pasados unos años, si se verifica que han cumplido con las obligaciones para las que fueron constituidas, se pueden disolver”.

Cada comunidad es un mundo. “En Castilla y León, por ejemplo, la legislación establece desde hace unos años que estas entidades deben durar un mínimo de 4 años y un máximo de 10”, explica a El Confidencial Julián Vivanco, alcalde de Marugán, un pueblo de la provincia de Segovia con tres EUCC donde reside el 70% de los cerca de 650 habitantes del pueblo.

En esta localidad, una de esas entidades ha solicitado su disolución. “Como Ayuntamiento no estamos en contra. Pero nos gustaría que las tres se decidieran a la vez”. Vivanco reconoce que existe un problema económico para hacerse cargo de esos gastos, que estima entre medio millón y 800.000 euros al año. “Para que el Ayuntamiento pueda asumirlos necesitaríamos tener más ingresos y eso significaría subir los impuestos, por ejemplo el IBI, lo que afectaría a todos los propietarios. Y ahora, tampoco es el mejor momento para hacerlo”.

La disolución, un proceso largo y complicado

Muchas de las entidades que deciden dar el paso se enfrentan a un proceso lago –puede alargarse entre año y año y medio– y nada sencillo ya que, en primer lugar, tendrá que estudiarse si esto es posible –algunas fueron constituidas para un periodo determinado de tiempo pero en otras no está especificado y deptende de la legislación de cada comunidad-. Si es posible, ésta deberá ser aprobada en una junta por la mayoría que determinen los estatutos de la entidad. Una vez aprobada, se entraría en una de las fases más complejas, la de la liquidación de los bienes, ya que en algunos casos hay que hacer frente a los deudores y los morosos. Finalmente tiene que obtener luz verde por parte del Ayuntamiento correspondiente.

Sin embargo, no todas las entidades ni todos los vecinos quieren disolverse. «Es muy importante la gestión de estas entidades. La experiencia puede ser muy buena o muy mala en función de quién haya asumido la gestión», comenta a El Confidencial Consuelo Torres, vecina de una EUCC del Ayuntamiento de Batres.

«Para nosotros, vivir en una de estas urbanizaciones no ha sido un problema en ningún momento. Desde el principio conocíamos que íbamos a formar parte de una EUCC. Tenemos ciertos costes pero no son demasiado elevados. Además, cuando algo se estropea avisamos a quien corresponde y nos lo arreglan de inmediato. Si tuviéramos que avisar al Ayuntamiento no estoy segura de que esos problemas se fueran a resolver tan pronto», añade.

Lo que, en su opinión está sucediendo en muchos casos es que «hay gente a la que ahora le interesa decir que no sabía en qué consistía la entidad ni por qué tiene que hacer frente a unos gastos que, en su opinión, debería asumir el Ayuntamiento».

Lo que sí es cierto, a tenor de una encuesta realizada por Manga Abogados, es que existe mucho desconocimiento en torno a las funciones, derechos y obligaciones de estas entidades.

«El desconocimiento de los propietarios del concepto, las funciones y derechos de la propia entidad es precisamente lo que está causando enfrentamientos con los Ayuntamientos», explica Lola Bellón. «Muchos vecinos de estas urbanizaciones consideran que se encuentran en general desatendidos por parte de la Administración, al no cumplir aquella con sus obligaciones y por no contar con su apoyo a la hora de solucionar los problemas que surgen en ellas».

Si es de su interés puede leer y descargar el Informe 2011 pinchando aquí