Los límites y alcance del "fuera de ordenación"
Nos llegan al despacho muchas consultas acerca de inmuebles que se encuentran “fuera de ordenación”, son muchas las dudas e incertidumbres que plantea esta figura del urbanismo, es por ello que intentaremos despejar algunas dudas a lo largo de este post.
Cuando hablamos de una edificación “fuera de ordenación” podemos estar ante dos situaciones muy distintas, la primera sería aquella edificación que se ejecutó conforme a una licencia municipal concedida pero que debido a la anulación del planeamiento y entrada en vigencia del planeamiento anterior deviene incompatible con la nueva normativa ahora “revivida”.
El otro caso sería una edificación ejecutada sin licencia pero frente a la cuál la administración no puede iniciar procedimiento de restauración de la legalidad urbanística porque han transcurrido los plazos (que dependen de la normativa urbanística de cada comunidad autónoma), es decir han prescrito las obras realizadas ilegalmente (sin licencia o sin ajustarse a la licencia concedida).
¿Cómo me afecta el fuera de ordenación? ¿Puedo vender mi casa? ¿Puedo hacer obras? ¿Puedo constituir una hipoteca sobre la misma?
Debemos partir de que esta institución tiene como objetivo que esa edificación desaparezca en algún momento, bien porque por el transcurso del tiempo cambie nuevamente el planeamiento y vuelva a ser compatible con el mismo, bien porque de manera natural por el transcurso del tiempo se declare su estado ruinoso y se acaba su vida útil.
Asimismo debemos mencionar que el fuera de ordenación es una situación urbanística transitoria de acceso público, por lo que la situación puede cambiar de aprobarse un nuevo planeamiento urbanístico compatible con la edificación.
Por supuesto que la edificación puede ser objeto de transmisión, pero ha de tenerse en cuenta que el valor de la misma será más bajo que el de otra que no esté en esta situación. En caso de venta nuestra recomendación es que se cuente con asesoramiento legal para la redacción de las cláusulas del contrato, pues no será lo mismo que el fuera de ordenación sea debido a un cambio de planeamiento que por prescripción de los plazos de restauración, tampoco será igual si la misma es parcial o total, etc. son muchos matices que deberán ser valorados de forma particular para cada caso.
En cuanto a las obras que se pueden realizar sobre la edificación serán solo obras de mera conservación u ornato, por ende que no afecten a la estructura del edificio.
En cuanto a la constitución de una hipoteca sobre dicha edificación será difícil puesto que las entidades bancarias no quieren correr ningún riesgo y no debemos olvidar que el fuera de ordenación viene a declarar la edificación como “ilegal”.
En Manga Abogados estamos especializados en urbanismo y hemos asesorado tanto a Ayuntamiento como a particulares en materia de fuera de ordenación, por lo que si estás en una situación parecida puedes contactar con nosotros sin compromiso pinchando aquí.