Obras ilegales en elementos comunes de las Comunidades de Propietarios

Obras ilegales en elementos comunes de las Comunidades de Propietarios

En el despacho recibimos muchas consultas relativas a los procedimientos sancionadores y de restauración de la legalidad urbanística incoados contra las Comunidades de Propietarios debido a obras en la cubierta del edificio.
Estas obras suelen ser realizadas por vecinos en su propio beneficio sin la preceptiva autorización administrativa, pero sin embargo son responsabilidad de la Comunidad de Propietarios dado que la cubierta es un elemento común del edificio.
En numerosas ocasiones, las obras se ejecutan sobre terrazas o cubiertas, que aún siendo un elemento común del edificio, su uso y disfrute es privativo de un propietario, lo que hace que se genere cierta confusión sobre lo que se puede o no hacer por aquel en dicho suelo.
La Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid responsabiliza a la propietaria del suelo en el que se han ejecutado las obras ilegales, pero si a ello añadimos que las obras han sido autorizadas por la Comunidad de Propietarios, será más difícil que esta se exima de toda responsabilidad ante la administración actuante.
Es en el artículo 205.2 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid donde se establece que será también responsable de las infracciones el propietario del suelo, de manera solidaria y subsidiaria, ya que en su primer apartado se refiere a los promotores y constructores de dichas obras o instalaciones ilegales.
En estos casos, y dado que el procedimiento de restauración de la legalidad urbanística tiene como fin último la demolición de lo construido cuando las obras no pueden legalizarse, el mismo debe ser incoado y notificado al promotor de la obra a efectos de que pueda ejercer su legítimo derecho de defensa.
Por ello, nuestra recomendación a la Comunidad es que en primer lugar debe comunicar al infractor de la obra la existencia del expediente administrativo e instarle a que proceda a la restitución de lo indebidamente construido a su estado original. Así como identificar ante la administración actuante quién es el verdadero responsable de la obra ilegal.
Si el infractor no actúa de buena fe y por otro lado, la administración no notifica el acto administrativo al infractor (o inicia un nuevo expediente contra el infractor), la Comunidad de Propietarios podrá iniciar dos vías judiciales:

• La primera contra la administración actuante en vía contencioso-administrativa, por no ser responsable de las obras y por no estar legitimada para demoler nada, e igualmente no ser responsable de ninguna sanción.
• Y por otro lado, deberá iniciar la vía civil contra el infractor, para que restituya el elemento común a su estado original. Esta acción justifica el buen hacer de la Comunidad de Propietarios y es una explícita manifestación de la NO autorización de lo ilegalmente construido.

En el despacho estamos especializados en materia de disciplina urbanística y sancionadores, abordando cada caso desde varias perspectivas para dar una solución integral a cada asunto.
Pueden contactar con nosotros aquí para realizarnos una consulta gratuita.
Lola Pérez Bellón
Abogada Urbanista
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