Reformas en Viviendas y cosas que pactar

Reformas en Viviendas y cosas que pactar

Tal y como está, a dia de hoy, el sector inmobiliario y de la construcción, muchas empresas que antes hacían o participaban en grandes obras y edificaciones están empezando a dedicarse a realizar reformas en viviendas -más o menos grandes-; lo que además coincide con las necesidades de los propietarios, ya que los que antes eran posibles compradores de vivienda están pensando en hacer una buena reforma en su casa y olvidarse de comprar una nueva, algo similar a lo que pasó hace años en los E.E.U.U., con el “cambie de casa sin cambiar de casa”.
Tendencia que ya está en marcha y a la que que además al parecer se apuntan las campañas políticas, pues hasta prometen modificar y rebajar el concepto fiscal de “rehabilitación de vivienda” para que no sea tan estricto y puedan equipararse a los beneficios fiscales de la adquisición de vivienda, rehabilitaciones no tan grandes o costosas como las de la actual normativa.
Y todo esto además de lógico parece no sólo recomendable sino inevitable, tanto para propietarios que ya no quieren comprar, como para pequeñas constructoras o inmobiliarias que no ven claro las ventas o no obtiene n la misma financiación que antes; lo que nos obliga a pararnos un momento en hablar de qué se está firmando, qué contrato es el que se suele hacer y dar unas pinceladas básicas de qué supone cada uno de ellos.
Por supuesto, tanto para la empresa como para el consumidor, es imprescindible firmar un contrato escrito y saber qué se está encargando.
Básicamente los contratos de obra pueden ser de varios tipos, como ya diferenciaba el Código Civil, “con o sin suministro de materiales”, dependiendo de si los materiales los suministra el contratista o la propiedad y en función especialmente del precio pueden ser de dos tipos “el contrato de obras a precio alzado y el contrato por unidad de medida”.
El contrato por Unidad de medida está previsto en el artículo 1592 del Código Civil, en el que las partes convienen fijar un precio a cada pieza de obra ejecutada, o unidad de medida (metro cúbico de excavación, metro cuadrado de pared enyesada, etc.) En él se pactan cada una de las partidas, y su coste, y posteriormente se mide y calcula lo realmente ejecutado.El contrato a precio alzado, se regula en el 1593 del Código Civil, por el contrario que el de “unidad de medida”, su precio total está cerrado y pactado al inicio de la obra.Sin embargo, es muy probable, y además legal, que el contrato a “precio alzado” varíe su precio.El propio Código Civil, al regular contrato de obra llave en mano o a tanto alzado, prohíbe al contratista solicitar aumento del precio de la obra, aunque haya aumentando el coste de los materiales o el del personal, pero establece, sin embargo, una excepción a dicha regla general, permitiendo el incremento del precio de la obra inicialmente contratada, siempre y cuando el comitente haya aceptado o consentido dicho aumento de obra.Por lo tanto, según la regulación del Código Civil, siempre que se pueda acreditar un aumento de la obra respecto del plano o proyecto inicial en base al cual se fijó el precio en el contrato y el consentimiento del comitente respecto del aumento de la obra, el contratista tendrá derecho a exigir el incremento del precio inicialmente establecido en el contrato, aunque dicho precio se hubiera establecido a tanto alzado.Es práctica habitual que en este tipo de contratos se incluya una cláusula en la que se recoja de forma expresa que cualquier modificación del proyecto que implique variación del precio fijado en el contrato, se regulará y se factura de forma separada.Aunque hay otras posibilidades y muchas cláusulas que decidir, como pactar que el contratista acepte el eventual aumento o disminución del volumen de la obra contratada sin variación alguna en los precios unitarios, con o sin límite de un tanto por ciento; que el contratista pueda tener derecho a solicitar un aumento del precio en el caso en que el plazo contractual hubiera aumentado en tiempo considerable, por causas imputables al comitente o a la propiedad y en este caso se pueden o no establecer límites. Y todo ello sin olvidar que los Tribunales se podrá hacer valer, caso de ser necesario, la cláusula rebus sic stantibus, esto es, posibilidad o no de que el contrato exija un incremento del precio inicial por un incremento desmesurado de los materiales.
Y por último, a todo esto, debemos aplicar y tener en cuenta, la legislación especial de protección de consumidores y usuarios, de la que tenemos una nueva Ley estatal muy reciente, (vigente desde el pasado 1 de diciembre) además de muchas normas propias en cada Comunidad Autónoma.
Debemos, tanto desde el punto de vista del contratista como del “consumidor” estudiar, preparar, decidir y rehacer cada contrato, y sobre todo olvidarnos de los viejos modelos o formularios, que en muchas ocasiones pueden estar desfasados y están causando algunos problemas.
Si bien un contrato no puede evitar un conflicto, en casos de posible conflicto conviene estar preparado, sobre todo ante un futuro económico que parece estar más difícil y que sin duda generará más conflictividad.
Jose Luis Pérez Benítez