Un modelo de negocio agotado
Un modelo de negocio agotado
Llevo unos cuantos días discutiendo con colaboradores de diferentes ámbitos este asunto, y he decidido ponerlo por escrito, aunque corra el riesgo de equivocarme y que quede para siempre en la red (bueno, esto último puede tener arreglo…)
Me refiero al modelo de negocio de la promoción inmobiliaria que tan buenos resultados ha dado estos años y que vive un momento crítico. Repasemos el modelo.
Un promotor veía un suelo que le gustaba, y si era finalista (a veces ni eso) hablaba con el banco o caja y comenzaban los trámites. El banco financiaba una buena cantidad de la compra del suelo, el promotor encargaba un proyecto, se presentaba en el Ayuntamiento, licencia, contrato con el constructor, ampliación del crédito del suelo a la construcción, venta al consumidor final sobre plano, certificaciones de obra al constructor y entrega. Descripción muy rápida pero puede valer.
En mi opinión cuando acaben las crisis (sí, no he escrito eses de más, ahora mismo tenemos una crisis inmobiliaria, una financiera, una del petróleo y otra de aumento de precio de las primeras materias), que las pasaremos más tarde o más temprano con el resultado que sea, este modelo de negocio no volverá a funcionar. Creo que existen varias razones par afirmar esto:
1.- Los bancos no van a volver a financiar las compras de suelo en los porcentajes que han venido haciéndolo hasta ahora, el modelo basado en el aumento de la demanda se ha terminado y no va a ser fácil repetirlo. Hay pocos promotores que vayan a arriesgar de su bolsillo el 80% del precio del suelo (a riesgo de apalancarse a perpetuidad), y los propietarios de suelo tradicionalmente no suelen estar apalancados, así que dudo que el suelo baje mucho de precio.
2.- ¿Cuándo se va a volver a comprar sobre plano? Creo que no se hará en muchos años, y menos habiendo viviendas en los carísimos stocks de las promotoras. Sin venta sobre plano, no es posible la financiación actual.
3.- Hasta que no se consiga vender el enorme stock de viviendas existente, no volverá a activarse el negocio inmobiliario. Y para vender habrá que bajar precios asumiendo pérdidas, dados los costes a los que se ha comprado el suelo.
4.- Por si todo esto fuera poco, la subrogación del comprador en el préstamo al promotor será enormemente selectiva. Éste es el problema más grave en la actualidad, ya que las entidades bancarias no consienten la subrogación a muchos compradores. ¿Quién se va a fiar de que una entidad financiera le autorice la subrogación cuando el riesgo es no poder asumir el 80% del resto del pago y perder las cantidades entregadas en un mayor o menor porcentaje?
Hay muchos más motivos pero no quiero extenderme. Por todo ello, creo que el actual modelo se ha terminado y que habrá que buscar otro en el que a costa de los beneficios se gane en viabilidad del proyecto a largo plazo.
Tranquilos, ya ha ocurrido en otros sectores a lo largo de la historia y siempre se inventan nuevas formas de negocio. Que quede el aprendizaje de que ningún modelo es eterno y que hay que saber adaptarse a los nuevos tiempos, tener un buen asesoramiento técnico, jurídico, financiero y de negocio e identificar correctamente a los operadores que crean valor.
