Ayuntamientos contra Comunidades de Propietarios por obras en la cubierta o fachadas realizadas por un vecino.
Ayuntamientos contra Comunidades de Propietarios por obras en la cubierta o fachadas realizadas por un vecino.
Ultimamente estamos recibiendo en el despacho muchas consultas relativas a los procedimientos sancionadores y de infracción urbanística que diversos Ayuntamientos están incoando contra Comunidades de Propietarios por cerramientos de cubiertas o terrazas o por obras en las fachadas del edificio.
La peculiaridad de estos procedimientos, es que dichas obras suelen ser realizadas por vecinos en su propio beneficio, y que la Comunidad de Propietarios es la responsable frente a la administración al haberse realizado las obras sobre un elemento común del edificio.
En numerosas ocasiones, las obras se ejecutan sobre terrazas o cubiertas, que aún siendo un elemento común del edificio su uso y disfrute es privativo de un propietario.
Debido a su complejidad deberíamos abordar el asunto tanto desde un punto de vista jurídico como desde un punto de vista práctico.
En primer lugar, ¿qué debe hacerse antes los casos en los que el procedimiento sancionador y el de legalización se siguen contra la Comunidad de Propietarios y no contra los verdaderos infractores?. Parece más que razonable que la Comunidad de Propietarios tenga el deber de defenderse en vía contencioso-administrativa frente al acto administrativo dictado contra ella, alegando tanto su falta de responsabilidad ante las obras ilegales como señalando la indefensión que se puede ocasionar al infractor en caso de continuarse con un procedimiento administrativo planteado solamente contra la Comunidad.
La siguiente pregunta que se nos plantea es, ¿hasta qué punto es responsable la Comunidad de Propietarios de las obras realizadas en su edificio?. Dado que las obras se han realizado en un elemento común, y siendo la Comunidad de Propietarios la propietaria del suelo donde se han ejecutado, es también responsable de las mismas, aún no habiéndolas autorizado en ningún momento. En el caso de haberse autorizado por unanimidad las obras, la Comunidad de Propietarios lo tendrá más difícil para eximirse de toda responsabilidad.
El artículo 205.2 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, establece que será también responsable de las infracciones el propietario del suelo, pero lo hace de manera solidaria y subsidiaria, ya que en su primer apartado se refiere a los promotores y constructores de dichas obras o instalaciones ilegales.
La razón o motivación de la Administración a la hora de iniciar los expedientes administrativos contra la Comunidad de Propietarios y no contra los responsables de las obras se debe a lo siguiente: (Usamos como ejemplo el supuesto de la Comunidad de Madrid y su legislación)
- Por una parte a que las obras se han realizado en un elemento común y por lo tanto puede iniciarse contra la Comunidad de Propietarios (art. 205 L 9/2001).
- Y por otro lado, se debe a la supuesta agilidad de la tramitación de un único expediente contra varias obras presuntamente ilegales. Ya que es lógico, que la presión ejercida en la Comunidad de Propietarios se traduzca en una actuación por parte del resto de los vecinos contra los propietarios infractores, ya sea poniendo en conocimiento de la administración la identificación de los verdaderos responsable, iniciando la vía civil contra los infractores o llegando a acuerdos con los mismos. Y decíamos supuesta agilidad, porque como se verá a continuación, el tramitar el procedimiento administrativo contra la Comunidad de Propietarios tiene efectos dilatorios e incluso a veces da lugar a la prescripción de la acción.
En estos casos, pueden seguirse varias pautas, dependiendo de los intereses en juego y de si llegan a adoptarse acuerdos con los propietarios infractores. Desde el punto de vista constitucional, entendemos que un procedimiento de demolición (fin último del expediente de legalización cuando las obras no pueden legalizarse) debe incoarse y notificarse al propietario de la obra, a efectos de ejercer su legítimo derecho de defensa.
Por ello, la Comunidad en primer lugar debe comunicar al infractor de la obra la existencia del expediente administrativo, e instarle a que proceda a la restitución de lo indebidamente construido a su estado original. Así como identificar ante la administración actuante, quién es el verdadero responsable de la obra ilegal.
Si el infractor no actúa de buena fe y por otro lado, la administración no notifica el acto administrativo al infractor (o inicia un nuevo expediente contra el infractor), la Cdad. de Propietarios podrá iniciar dos vías judiciales.
- La primera contra la administración actuante en vía contencioso-administrativa, por no ser responsable de las obras y por no estar legitimada para demoler nada, e igualmente no ser responsable de ninguna sanción.
- Y por otro lado, deberá iniciar la vía civil contra el infractor, para que demuela lo ilegalmente construido y pague la correspondiente sanción. Esta acción justifica el buen hacer de la Comunidad de Propietarios y es una explícita manifestación de la NO autorización de lo ilegalmente construído.
En todo caso será función del Administrador de la finca, intentar ayudar y orientar al Presidente en la busqueda de asistencia legal especializada.
Lola Pérez Bellón
Abogada Urbanista
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