Construcción sobre calles públicas
Construcción sobre calles públicas
Hace meses (concretamente el día de mi cumpleaños) me publicaron un artículo de fondo en LEGAL TODAY, que aun no había publicado en la web del despacho, ahí va:
CONSTRUCCION SOBRE VIALES O LA DESAFECTACION DEL VUELO PUBLICO.
Independientemente de la distinta normativa autónomica en materia urbanística, es constante, y de todos es sabido, que entre las principales obligaciones de contenido urbanístico, a la hora del desarrollo, es la realización de las cesiones que para viales, infraestructuras, etc. se imponen a los propietarios de suelo.
No vamos a entrar a debatir sobre los diversos tipos de suelo, su nomenclatura o tipología, sino dar por hecho que en aquellos ámbitos en los que hay que realizar cesiones, entre éstas se encuentran la de ceder al Ayuntamiento que corresponda el suelo necesario para el establecimiento de viales (otro cantar, será su obligación de conservación)
Pues bien, sobre ese suelo destinado a viales, en ocasiones, se puede construir privadamente, y en especial por parte del propietario cedente.
Esta posiblidad de construir y obtener y apropiarse de aprovechamientos, sobre viales y otros elementos de cesión obligatoria, no ha sido siempre pacífica, pero puede entenderse ya zanjada con la Ley Estatal del Suelo 2008 y su Texto Refundido por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio
No tratamos en esta nota sobre la posibilidad de obtener licencia para construir sobre un vial existente, sino la posibilidad de -estando ya previsto- en el desarrollo del ámbito, obtener el derecho edificatorio sobre el vuelo de un bien público, y ello usando como instrumento el Proyecto de Reparcelación que corresponda.
En este sentido, se trata de obtener, o bien de adjudicar a parcelas privativas el vuelo de la finca colindante de titularidad pública destinada a viales, y ello a través del instrumento reparcelatorio que proceda, sin que esto choque con el pleno dominio libre de cargas que corresponda a la Administración.
En el desarrollo urbanístico, a través del proyecto de reparcelación (documento cuyo destino último es el Registro de la Propiedad) llega el momento de crear las fincas (parcelas) de resultado y adjudicarlas a quién corresponda, y -entre éstas- los viales que serán adjudicados al municipio; es en este momento, donde se puede “separar” el suelo público del “vuelo público” y adjudicar éste de forma distinta.
Dicho “vuelo sobre vial público” será una finca especial o “parcela” independiente y separada de la finca “suelo” y lógicamente deberá respetar el uso de su suelo sustentante (permitir el tráfico rodado con las condiciones se seguridad y salubridad necesarias, etc.)
Ello requiere, que el vuelo público se desafecte, y se adjudique, (por el cauce previsto para la desafectación y adjudicación de la normativa sectorial y de la LBRL) a algún propietario colindante, y a través del instrumento reparcelatorio adjudicarlo, siendo en ocasiones necesaria la creación de un Complejo Inmobiliario Privado (L.P.H.)
Esta previsión viene recogida, o sustentada, expresamente en el citado Texto Refundido la Ley del Suelo en su artículo 17 que permite distinguir como fincas independientes y parcelas la rasante, vuelo, o subsuelo; y en especial recogiendo la desafectación en su punto 4º:
4. Cuando, de conformidad con lo previsto en su legislación reguladora, los instrumentos de ordenación urbanística destinen superficies superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificación o uso privado y al dominio público, podrá constituirse complejo inmobiliario en el que aquéllas y ésta tengan el carácter de fincas especiales de atribución privativa, previa la desafectación y con las limitaciones y servidumbres que procedan para la protección del dominio público.
Se requiere, en definitiva, en primer lugar la creación de la finca especial Vuelo, distinta de la del suelo, en segundo lugar la desafectación de dicho vuelo como bien público, y por último la adjudicación a propietarios privados que normalmente serán colindantes.
Esta solución no perjudica a los intereses públicos, manteniendo incólume el destino del suelo para viales (81 LBRL y 124 RG) y dada la escasez de suelo dentro de los municipios, sobre todo en enclaves urbanos sin desarrollar, puede ser una solución viable para el desarrollo de estas “bolsas urbanas de suelo” y su viabilidad económica y constructiva. Todo ello cumpliendo, lógicamente, con el resto de parámetros relativos a aprovechamiento, edificabilidad, etc.
Debe señalarse, por último, que la fórmula más sencilla para lograr este resultado, al menos, en la Comunidad de Madrid es a través de la realización de Convenios con el Ayuntamiento y la Propiedad.
Históricamente esta solución constructiva y urbanística se resolvía con servidumbres de paso, cesiones ad-hoc, etc. y así vemos, pasajes o calles cubiertas en infinidad de lugares. La técnica actual recoge aquella solución y la acomoda a la realidad urbanística-registral.
Cabe, finalmente, decir que esta posibilidad, y de forma semejante, ya está consolidada respecto al uso y desafectación de subsuelos para la construcción de garajes y parkings subterráneos, -incluso por necesidad de cumplir con las previsioens las plazas de garaje obligatorias-, siendo una práctica más extendida en diversos municipios; si bien respecto del subsuelo, los obstáculos para la viabilidad de esta figura, suelen venir por parte del planeamiento que no suele tener prevista tal posibilidad.
