Responsabilidad del Código Civil por vicios o defectos en la vivienda

Responsabilidad del Código Civil por vicios o defectos en la vivienda

Además de la responsabilidad de los agentes de la construcción (promotor, proyectista, constructor, director de obra, director de la ejecución de la obra, etc) recogida en la ley de Ordenación de la Edificación, resulta posible también exigir al promotor , aqeulla responsabilidad que se conoce como “ contractual “ de la construcción en el caso de que éste no cumpla con su obligación de entregar el objeto vendido con arreglo a las calidades contratadas y legalmente exigibles según lo dispuesto en Código Civil y la legislación en materia de protección de los consumidores.  En definitiva, por todos aquellos incumplimientos de cláusulas y pactos específicos del contrato de compra- venta.
El plazo para ejercer estas acciones de carácter indemnizatorio por incumplimiento contractual derivadas de la adquisición de una vivienda a través de contrato de compraventa es  de 15 años según el art. 1964 CC.
Así,conviene tener en cuenta de manera previa una serie de conceptos. En primer lugar, la “ruina” que sería la situación en la que se encuentra un edificio con graves defectos por hacer temer su derrumbamiento o bien porque le hacen inútil para su destino o habitabilidad. De tal manera, que si la ruina se produce por la falta del contratista a las condiciones estipuladas expresamente en el contrato, la acción para solicitar la indemnización sería de  15 años.
Recientemente  el Tribunal Supremo en Sentencia de fecha 8 de marzo de 2011 señala que el plazo para exigir la responsabilidad ocasionada por el incumplimiento es de 15 años, entendiendo ahora que resulta de aplicación lo dispuesto en el art. 1591.2 CC.

Art. 1.591 del Código Civil, «El contratista de un edificio que se arruinase por vicios o defectos de la construcción responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de 10 años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad y por el mismo tiempo tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección.

Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará 15 años».

Llega a esta conclusión al definiendo la figura del promotor como aquel que “ se comporta frente al comprador del inmueble de una forma ambivalente porque, por una parte, es un encargado de la construcción del edificio que ha vendido sobre plano y, en consecuencia, será responsable de los defectos o vicios de la construcción que presente el inmueble, y por otra parte, el promotor actúa como vendedor del inmueble.” Por tanto, el promotor  podría quedar definido como la persona que promueve el proceso de edificación, lo financia y lo coordina para que la edificación se finalice de manera satisfactoria para poder luego, y  con ánimo de lucro, vender las diferentes unidades construidas .
En definitiva,  y aunque el art. 1.591 del Código Civil se refiere al contratista como responsable de los vicios de la construcción, la Jurisprudencia ha venido equiparando esta figura a la del promotor para de este modo reforzar la protección de los adquirentes y propietarios de las viviendas.
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