La Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, y de forma similar otras normas autonómicas, imponen la obligación a los Ayuntamientos de subvencionar a las Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación.
Construcción sobre calles públicas Hace meses (concretamente el día de mi cumpleaños) me publicaron un artículo de fondo en LEGAL TODAY, que aun no había publicado en la web del despacho, ahí va: CONSTRUCCION SOBRE VIALES O LA DESAFECTACION DEL VUELO PUBLICO. Independientemente de la distinta normativa autónomica en materia urbanística, es constante, y de todos es sabido, que entre las principales obligaciones de contenido urbanístico, a la hora del desarrollo, es la realización de las cesiones que para viales, infraestructuras, etc. se imponen a los propietarios de suelo. No vamos a entrar a debatir sobre los diversos tipos de suelo, su nomenclatura o tipología, sino dar por hecho que en aquellos ámbitos en los que hay que realizar cesiones, entre éstas se encuentran la de ceder al Ayuntamiento que corresponda el suelo necesario para el establecimiento de viales (otro cantar, será su obligación de conservación) Pues bien, sobre ese suelo destinado a viales, en ocasiones, se puede construir privadamente, y en especial por parte del propietario cedente. Esta posiblidad de construir y obtener y apropiarse de aprovechamientos, sobre viales y otros elementos de cesión obligatoria, no ha sido siempre pacífica, pero puede entenderse ya zanjada con la Ley Estatal del Suelo 2008 y su Texto Refundido por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio No tratamos en esta nota sobre la posibilidad de obtener licencia para construir sobre un vial existente, sino la posibilidad de -estando ya previsto- en el desarrollo del ámbito, obtener el derecho edificatorio sobre el vuelo de un bien público, y ello usando como instrumento el Proyecto de Reparcelación que corresponda. En este sentido, se trata de obtener, o bien de adjudicar a parcelas privativas el vuelo de la finca colindante de titularidad pública destinada a viales, y ello a través del instrumento reparcelatorio que […]
Artículo sobre Entidades publicado en la Revista del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid En el número 121 Junio 09 de la Revista del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMADRID) publican el artículo Las Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación escrito por Jose Luis Pérez Benítez. La Revista que edita el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, es una revista de periodicidad mensual, que se distribuye a todos los colegiados de Madrid y que sirve al Colegio a difundir y ejecutar sus funciones y su misión. Estos fines colegiales son los siguientes (según se expresa en su web), y la Revista ayuda y facilita su ejecución: a) La ordenación del ejercicio de la profesión en base a principios de Deontología, Eficacia, Independencia y Responsabilidad. b) La representación exclusiva de la Profesión tanto en el ámbito procesal como extraprocesal. c) La defensa de los intereses profesionales de los colegiados, así como la satisfacción de los mismos. d) Promover la constante mejora de la calidad de las prestaciones profesionales de los colegiados a través de la Formación y perfeccionamiento continuo de los mismos. e) Cooperar en la mejora de los estudios que conducen a la obtención de los títulos habilitantes para el ejercicio de la profesión. f) Colaborar con las administraciones públicas en el ejercicio de sus competencias en los términos previstos en las leyes. Podemos enviar un ejemplar del artículo en pdf a los interesados. Gracias a todos los que les ha gustado y nos han felicitado.
Normalmente una vez al año se renuevan o cambia los cargos de Presidente,
vocales, junta rectora, etc, de la Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación, pero la mayoría de las veces no se hace bien del todo, ni conforme a la Ley.
Impugnado el acuerdo de la entidad urbanística colaboradora de conservación ante el juzgado Por Jose Luis Pérez Benítez Llegan al despacho muchas dudas y cuestiones de Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación (EUCC) a las que algún vecino ha impugnado algún acuerdo ante los Tribunales, y la mayoría de las veces ante los Juzgados Civiles como si fueran asuntos de una Comunidad de Vecinos de la Ley de Propiedad Horizontal. En mi opinión, como abogado de Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación, ésto no es así. Para impugnar un acuerdo de una Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación, no hay que seguir los trámites de la Ley de Propiedad Horizontal, sino atacarlo como si fuera un acto de la administración, un acto administrativo, y las Entidades que reciban demandas contra sus acuerdos en el orden civil, lo tienen bastante fácil (siempre y cuando seamos capaces, los abogados, de convencer al Juez que lleve el asunto). No se puede aplicar la Ley de Propiedad Horizontal, ni su artículo 2 ni su artículo 24 diciendo que son “complejos inmobiliarios privados” y así llevarlo a los Tribunales civiles. La Entidad Urbanística deberá y podrá defenderse y decir que el asunto corresponde a los Tribunales Contencioso-administrativos. Las entidades urbanísticas colaboradoras de conservación gestionan elementos de dominio público, y su misión no coincide con la de una comunidad de propietarios de un complejo urbanístico en que concurren bienes privativos y otros de la colectividad, pero no de dominio público. Las Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación son entes de naturaleza pública, administrativos. Impugnar por ejemplo las cuentas anuales de la Entidad, sería impugnar un “cuasi” acto administrativo, y la Entidad podrá defenderse y atacar esa impugnación, si por ejemplo el recurrente no recurrió en alzada o demandó a la entidad en los Tribunales civiles. Creo que los abogados de […]
Comprar sobre plano y concurso de acreedores Esta mañana he llegado a Praga tras un viaje que me ha permitido disfrutar de vistas (creo que eran los Alpes) como la que muestro para compartirla con todos mis lectores. En estos días alternaré unas visitas culturales pendientes con algo de trabajo, ya que necesito ordenar unas cuantas ideas. Aprovecharé que aquí a las 5 de la tarde tenemos una noche profunda aderezada con -5º para combinar las actividades. Y sobre todo, me permitirá escribir en el blog. Una de las primeras ideas es acerca de una de las consecuencias de la crisis inmobiliaria que estamos viviendo. Estos días hemos estado dando vueltas José Luis y yo a la situación que se genera para el comprador de una vivienda sobre plano cuando la empresa promotora presenta (o le instan) un concurso de acreedores. Lo primero que hay que decir es que el contrato privado de compraventa sobre plano sigue «vivo», y la empresa, a pesar del concurso, tiene la obligación de seguir la construcción (mientras pueda) y el comprador tiene que seguir pagando. El cuerpo que se le queda a cualquier comprador que se entera que su promotora ha presentado un concurso, nos lo podemos imaginar. La cosa se complica si el administrador concursal decide no continuar la obra, ya que dependiendo de como actúe el comprador puede variar el crédito de éste en el concurso (ordinario o contra la masa). El número de viviendas por terminar en España es muy elevado, y el año 2009 no pinta bien. Creo que este tema va a dar mucho de qué hablar y que habrá que gestionarlo bien. Nosotros ya estamos preparando el asesoramiento necesario.
Los gastos en las Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación Repasando un comentario de Carlos Guerrero al post sobre Entidades Urbanísticas y sus dos acertados comentarios sobre el art. 26 de la LBRL y sobre los límites objetivos al deber de conservación impuesto en el PGOU, he terminado estudiando como quedó la controvertida cuestión del IVA en las cuotas de conservación de las Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación. Hubo unos años en que algunas Entidades Urbanísticas fueron inspeccionadas por la AEAT ya que se consideraba que en las cuotas de conservación y mantenimiento se debía repercutir el IVA. Así lo defendió la Inspección de Tributos, el Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC) y la Audiencia Nacional. Más tarde, el Tribunal Supremo dictó dos sentencias que revocaron las dictadas por la Audiencia Nacional, y consideró que las cuotas de conservación y mantenimiento estaban exentas de IVA. Pero la sentencia (de 11 de julio de 2005, ponente Excmo. Sr D Rafael Fernández Montalvo) dice más. En concreto, dice lo siguiente: «Por tanto es procedente otorgar la exención solicitada […]. De todo lo razonado se deduce la necesidad de estimar el recurso, bien entendido que la exención alcanza a los servicios prestados para la conservación de la obra urbanizadora, de los espacios libres de dominio y uso público, pero con exclusión de la exención respecto de la conservación respecto de la conservación de la obra urbanizadora, de los espacios libres de dominio y uso privado […] Muchas urbanizaciones (EUCCs) tienen espacios libres de dominio y uso privado (piscinas, instalaciones deportivas, etc.), así como parte de obras de urbanización que pueden corresponder a mejoras voluntarias. ¿Deberían girarse dos recibos de gastos, uno por conservación y mantenimiento de elementos de dominio público y otro por el mantenimiento de los bienes de dominio y uso privado? En caso […]
Los impagos en los alquileres Ayer tuvimos un juicio de desahucio en un Juzgado de las afueras de Madrid. Esta vez no vamos a tratar el tema de la lentitud de la justicia (que en este caso no ha sido muy exagerada, tres meses para el juicio y un mes más para el lanzamiento) sino las reflexiones del cliente sobre la situación creada en su alquiler. Estamos hablando de un inquilino «en la trinchera», que no paga a conciencia, que sabía que no iba a pagar, que ni se presenta en el juzgado, que no se irá hasta el día antes del lanzamiento. Que no es la primera vez que lo hace. Que no será la última. Que no paga porque no quiere. Punto. Las reflexiones del cliente son las siguientes: 1.- ¿Por qué en el ámbito penal a una persona que realiza una acción más o menos similar se la trata con tanta dureza y en esta materia tenemos una ley tan permisiva? Después de comentarle yo que la prisión por deudas era una institución desterrada de la ley hace mucho tiempo me puso dos ejemplos de supuestas estafas muy similares (a entrar en un alquiler sabiendo que no vas a pagar) que había leído en prensa con consecuencias penales que me dejaron callado. 2.- ¿Por qué cuando una compañía de teléfonos móviles no te hace caso cuando te quieres dar de baja y te sigue cobrando y te niegas a pagar, sales en el RAI (o ASNEF) toda tu vida y aquí los deudores profesionales no dejan la más mínima huella? Aquí directamente me ofrecí a elaborar un business plan de la idea, que me pareció muy buena. 3.- Si una compañía de móviles se equivoca en la domiciliación y no cobra la factura me corta el móvil, […]
Empresas y medioambiente, ¿quién paga los costes? Estoy asistiendo a la tercera edición del programa Executive del Instituto de Empresa sobre «Empresa y Medio ambiente» y hoy hemos dedicado a la tarde a discutir (aunque poco) con la gente más experta de FERROVIAL sobre el «coste empresarial» del cumplimiento de la normativa de medio ambiente en España. Partiendo de que muchas empresas, y en especial la citada, son verdaderas abanderadas en la protección del medio ambiente, en las políticas de sostenibilidad y en el cumplimiento normativo, se puede afirmar que proteger el medio ambiente tiene un coste, y muchas veces un coste muy alto para cualquier empresa. Para hacerse una idea del problema basta decir que hoy el marco legal en España, se acerca a 14.000 disposiciones normativas que afectan al medio ambiente y al urbanismo. Tema aparte, como hoy se ha dicho, sería saber si en este materia sigue rigiendo aquello de «que el desconocimiento de las leyes no exime de su cumplimiento…» Por cierto, como también se ha señalado hoy, con un reglamento más (por ejemplo el que está al caer de responsabilidad civil medio ambiental) podríamos llegar a las 14001, cómo la ISO 🙂 (el chascarrillo no es mío, es copiado). En fin, que podemos comprender que no es fácil, ni barato, cumplir con esta normativa, y toda empresa debe tener en cuenta y contabilizar entre sus costes, los costes medio-ambientales, o por lo menos conocer lo que se está «ahorrando» (entre comillas) por incumplir, eludir o no conocer sus obligaciones (ésto último por lo menos para compararlo con las posibles sanciones, que sin duda acabarán llegando). Pues bien, entre los costes directos o indirectos podríamos incluir, a título de ejemplo: los costes (tiempo y medios) de recopilar toda la información -a veces histórica- necesaria, para por […]
¡Tengas pleitos y los acabes! Se ha escrito ya mucho, sobre las lindezas y los inconvenientes del sistema judicial español. De la culpa y de los culpables de que funcione como funciona. También se ha dicho ya TODO sobre la «huelga» «paro» o «convocatoria a junta de jueces» de jueces y secretarios del pasado día 21 de octubre, así que poco se puede decir ya. Pero de lo que no se habla es de la consecuencia concreta, esto es, del retraso de los pleitos, del retardo, de la lentitud, de la agonía de la ineficacia de la solución, y del coste para justiciables y abogados. Al grano, que el día de la huelga, tuvimos que esperar 3 horas, cuando a las 13:30 vino el Sr. Secretario, ya nos tocaba, pero -Ohh albricias- a las 13:45 nos dicen que no, que mejor no, que otro día, porque su Señoría no va a venir. Y hoy recibo providencia en que señalan el juicio para el día 5-FEBRERO-2009 (y creo que encima he tenido suerte) No me quejo de los motivos, intenciones ni legitimidad del paro de aquel día, no me quejo tampoco, de que acto seguido bajamos a tomar una caña y un pincho al Bar de debajo del juzgado y allí estaba quién Vds se imaginan, pero sí me quejo del coste. Cualquier pleito tiene un coste, y en concreto la celebración de la vista tiene unos cuántos: horas de abogado, testigo, perito, cliente ( y eso por DOS, sino por TRES partes enfrentadas), más las horas de estudio y preparación que habrá que repetir, a los que hay que añadir los costes del juzgado, etc. Mi pregunta entonces es ¿quién paga ese coste?, ¿quién está pagando la fiesta? Cierto, que los abogados tenemos una gran culpa (puede que de las […]