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Lola Pérez Bellón

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Posts by Lola Pérez Bellón:

¡Tengas pleitos y los acabes!

¡Tengas pleitos y los acabes! Se ha escrito ya mucho, sobre las lindezas y los inconvenientes del sistema judicial español. De la culpa y de los culpables de que funcione como funciona. También se ha dicho ya TODO sobre la «huelga» «paro» o «convocatoria a junta de jueces» de jueces y secretarios del pasado día 21 de octubre, así que poco se puede decir ya.  Pero de lo que no se habla es de la consecuencia concreta, esto es, del retraso de los pleitos, del retardo, de la lentitud, de la agonía de la ineficacia de la solución, y del coste para justiciables y abogados. Al grano, que el día de la huelga, tuvimos que esperar 3 horas, cuando a las 13:30 vino el Sr. Secretario, ya nos tocaba, pero -Ohh albricias- a las 13:45 nos dicen que no, que mejor no, que otro día, porque su Señoría no va a venir.  Y hoy recibo providencia en que señalan el juicio para el día 5-FEBRERO-2009 (y creo que encima he tenido suerte) No me quejo de los motivos, intenciones ni legitimidad del paro de aquel día, no me quejo tampoco, de que acto seguido bajamos a tomar una caña y un pincho al Bar de debajo del juzgado y allí estaba quién Vds se imaginan, pero sí me quejo del coste. Cualquier pleito tiene un coste, y en concreto la celebración de la vista tiene unos cuántos: horas de abogado, testigo, perito, cliente ( y eso por DOS, sino por TRES partes enfrentadas), más las horas de estudio y preparación que habrá que repetir, a los que hay que añadir los costes del juzgado, etc. Mi pregunta entonces es ¿quién paga ese coste?, ¿quién está pagando la fiesta? Cierto, que los abogados tenemos una gran culpa (puede que de las […]

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Ahora el Impuesto de Sucesiones lo quiere el Estado

Ahora el Impuesto de Sucesiones lo quiere el Estado A través de La Voz de Galicia me entero de que uno de los asuntos tratados en el último Consejo de Política Fiscal y Financiera, celebrado la pasada semana en Madrid,  fue que «el vicepresidente económico, Pedro Solbes, habría informado a los asistentes de la «intención» del Gobierno de imponer un mínimo común sobre este impuesto a las comunidades autónomas«. Según informa el citado diario, el Ministerio de Economía y Hacienda ha encargado un estudio técnico sobre la posibilidad de modificar la Ley de Cesión de Tributos del Estado con el fin de recuperar la gestión del impuesto de sucesiones. Muchas Comunidades Autónomas han suprimido este impuesto practicamente, con reducciones sobre la cuota del 99% dejando unicamente un 1% de porcentaje de control. Parece que los representantes de las Comunidades Autónomas están muy enfadados, aunque lanzo una pregunta a los lectores (y recomiendo refrescar información en un artículo que publicamos hace meses en este blog). ¿Están enfadados porque Hacienda (estatal) recupere un impuesto que ellos han eliminado practicamente o es que se les han adelantado?

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Un modelo de negocio agotado

Un modelo de negocio agotado Llevo unos cuantos días discutiendo con colaboradores de diferentes ámbitos este asunto, y he decidido ponerlo por escrito, aunque corra el riesgo de equivocarme y que quede para siempre en la red (bueno, esto último puede tener arreglo…) Me refiero al modelo de negocio de la promoción inmobiliaria que tan buenos resultados ha dado estos años y que vive un momento crítico. Repasemos el modelo. Un promotor veía un suelo que le gustaba, y si era finalista (a veces ni eso) hablaba con el banco o caja y comenzaban los trámites. El banco financiaba una buena cantidad de la compra del suelo, el promotor encargaba un proyecto, se presentaba en el Ayuntamiento, licencia, contrato con el constructor, ampliación del crédito del suelo a la construcción, venta al consumidor final sobre plano, certificaciones de obra al constructor y entrega. Descripción muy rápida pero puede valer. En mi opinión cuando acaben las crisis (sí, no he escrito eses de más, ahora mismo tenemos una crisis inmobiliaria, una financiera, una del petróleo y otra de aumento de precio de las primeras materias), que las pasaremos más tarde o más temprano con el resultado que sea, este modelo de negocio no volverá a funcionar. Creo que existen varias razones par afirmar esto: 1.- Los bancos no van a volver a financiar las compras de suelo en los porcentajes que han venido haciéndolo hasta ahora, el modelo basado en el aumento de la demanda se ha terminado y no va a ser fácil repetirlo. Hay pocos promotores que vayan a arriesgar de su bolsillo el 80% del precio del suelo (a riesgo de apalancarse a perpetuidad), y los propietarios de suelo tradicionalmente no suelen estar apalancados, así que dudo que el suelo baje mucho de precio. 2.- ¿Cuándo se va […]

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Urbanizaciones sin agua

Urbanizaciones sin agua La semana pasada hemos podido leer en varios medios de comunicación que Bruselas investigará 250 urbanizaciones españolas sin suficiente agua. Un buen titular avalado por una institución de las «altas esferas». Pero los que trabajamos en primera linea de fuego, sabemos que este problema ya se ha manifestado y está siendo perseguido por otras instituciones con menos «glamour» pero con una capacidad sancionadora que ya la quisieran otros. Me estoy refiriendo a las Confederaciones Hidrográficas, que están inspeccionando todo tipo de alumbramiento ilegal de aguas subterráneas y vertidos fuera de los límites establecidos en las autorizaciones. En el despacho ya estamos trabajando con este tipo de asuntos, y recomendamos que las urbanizaciones que utilicen este tipo de captación de aguas realicen una auditoría legal o due diligence de todas sus autorizaciones, puesto que muchas veces se tiene la tranquilidad de tener las autorizaciones pero de nada sirven si se superan los límites establecidos en las mismas. Volviendo al asunto del principio del artículo, deberíamos plantearnos si Bruselas debe investigar a 250 urbanizaciones ó más bien a aquéllas instituciones que les concedieron las pertinentes licencias, porque realmente ese es el problema que va a haber de fondo, conflictos entre instituciones de ámbito autonómico, local y estatal que han hecho imposible una tramitación simple y lógica de los ámbitos urbanísticos.

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Registro de empresas acreditadas

Registro de empresas acreditadas Ayer regresé de Berlin y para ir tomando contacto hice un repaso de la prensa en el avión (hacía mucho tiempo que no leía prensa tradicional en papel -cosas del mundo digital-) y me encontré en ABC la noticia de la aprobación del Real Decreto 1109/2007, de 24 de agosto, por el que las empresas de la construcción deberán figurar en el registro de «Empresas Acreditadas» de la comunidad donde radica su domicilio social a partir del próximo martes, según el Real Decreto citado. Realmente lo que se ha aprobado es el regalmento que desarrolla la Ley 32/2006 reguladora de la subcontratación en el sector de la construcción. Este reglamento tiene otras muchas consecuencias además de la citada obligación del registro. Según el diario «Las compañías que pretendan ser contratadas o subcontratadas para trabajos en este sector (de la construcción), o que deseen comenzar su actividad en el mismo, deberán registrarse, al menos un mes antes de la fecha de comienzo de las obras. La norma establece que habrá que estar inscrito en dicho registro para acometer obras, excavaciones, movimientos de tierra, rehabilitaciones, montajes o saneamientos». Como en otras iniciativas anteriores, el éxito de la norma dependerá directamente del seguimiento sancionador que se haga de su incumplimiento, así que habrá que estar atentos a este trámite, puesto que es posible que a la hora de solicitar licencias sea uno de los requisitos que exijan los Ayuntamientos.

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¿Vuelve el impuesto sobre sucesiones y donaciones?

¿Vuelve el impuesto sobre sucesiones y donaciones? Leo en cotizalia.com que el gobierno se plantea poner un mínimo de tributación en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (refiriéndose únicamente a donaciones). La Comunidad de Madrid aprobó hace un par de años una bonificación del 99% sobre la cuota que prácticamente dejaba libre de tributación las donaciones de los grupos I y II, es decir, entre padres e hijos (y viceversa). La razón, en mi opinión, puede ser la disminución de los ingresos por vía del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados, que se nutrían de las compraventas inmobiliarias, que ahora no pasan por su mejor momento. Las donaciones en la Comunidad de Madrid aumentaron significativamente desde que se aprobó la bonificación. Según el artículo citado «en los seis primeros meses de 2007, se multiplicaron por siete en relación con el año 2005. Pasaron de 2.347 a 17.598. El crecimiento de las mismas respecto a las efectuadas en el mismo período de 2006 alcanzó el 27%«. La titularidad del Impuesto es del Estado, aunque la gestión y recaudación es de las Comunidades Autónomas. Sin elecciones a la vista y con la coyuntura económica que nos espera, seguro que no encontrarán mucha oposición a la medida por parte de los gobiernos autonómicos. La noticia original se puede leer aquí.

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Descontrol en la reserva de viviendas de protección para personas con discapacidad

Descontrol en la reserva de viviendas de protección para personas con discapacidad Tanto el Estado como las Comunidades Autónomas, y en concreto la Comunidad de Madrid, tiene previsto en sus legislaciones que en todas las promociones de protección pública se establecerá una reserva de viviendas para personas con discapacidad, pero lo que no tienen previsto es controlar el descontrol que existe en cuanto a las Viviendas de Protección de Precio Limitado (V.P.P.L.) de la Comunidad de Madrid. En estas promociones ni el promotor inmobiliario encuentra a quién venderle las viviendas reservadas, ni las personas con discapacidad ni sus asociaciones se enteran de las viviendas que están reservadas. No existe una oficina «responsable» de controlar, inspeccionar o sancionar que las reservas se realicen durante el periodo legal. El canal de comunicación entre las distintas Consejerías no funciona con la celeridad necesaria, y cuando llega a las asociaciones de discapacitados la información de las viviendas reservadas, los promotores cansados de esperar se han visto obligados a solicitar el fin de la reserva y la modificación del proyecto, y ya se lo han vendido a personas sin discapacidad. Esto teniendo en cuenta que la promotora realmente efectúa la reserva, pues aquel que no lo haga, probablemente tampoco será sancionado, pues ni hay quién vigile, ni se puede acreditar, ni la persona discapacitada que vaya a una caseta a preguntar si existe alguna reserva, puede comprobar que la negativa sea cierta, ni en su caso, hay una oficina o departamento concreto ante el que denunciar o que tramite la denuncia. Muchos promotores se sorprenden de que ninguna asociación o persona discapacitada le requiera información sobre los pisos, por lo que se ven obligados a solicitar y tramitar la modificación del proyecto, pasados los plazos legales (ningún promotor saca ningún beneficio por dejar de adecuar […]

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Reformas en Viviendas y cosas que pactar

Reformas en Viviendas y cosas que pactar Tal y como está, a dia de hoy, el sector inmobiliario y de la construcción, muchas empresas que antes hacían o participaban en grandes obras y edificaciones están empezando a dedicarse a realizar reformas en viviendas -más o menos grandes-; lo que además coincide con las necesidades de los propietarios, ya que los que antes eran posibles compradores de vivienda están pensando en hacer una buena reforma en su casa y olvidarse de comprar una nueva, algo similar a lo que pasó hace años en los E.E.U.U., con el “cambie de casa sin cambiar de casa”. Tendencia que ya está en marcha y a la que que además al parecer se apuntan las campañas políticas, pues hasta prometen modificar y rebajar el concepto fiscal de “rehabilitación de vivienda” para que no sea tan estricto y puedan equipararse a los beneficios fiscales de la adquisición de vivienda, rehabilitaciones no tan grandes o costosas como las de la actual normativa. Y todo esto además de lógico parece no sólo recomendable sino inevitable, tanto para propietarios que ya no quieren comprar, como para pequeñas constructoras o inmobiliarias que no ven claro las ventas o no obtiene n la misma financiación que antes; lo que nos obliga a pararnos un momento en hablar de qué se está firmando, qué contrato es el que se suele hacer y dar unas pinceladas básicas de qué supone cada uno de ellos. Por supuesto, tanto para la empresa como para el consumidor, es imprescindible firmar un contrato escrito y saber qué se está encargando. Básicamente los contratos de obra pueden ser de varios tipos, como ya diferenciaba el Código Civil, “con o sin suministro de materiales”, dependiendo de si los materiales los suministra el contratista o la propiedad y en función […]

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¿Deben pensar las promotoras en alquilar?

¿Deben pensar las promotoras en alquilar? Leo en El Mundo que los mayores de 35 años tienen dificultades para conseguir un piso de alquiler porque los propietarios prefieren arrendatarios menores de esa edad para acogerse de los beneficios fiscales que supone (no tributar por dichas rentas en IRPF, según el diario, extremo que yo aún no he comprobado). Parece que también se habla de una subvención de 6.000 euros a los propietarios que alquilen una vivienda, pero en una rápida comprobación veo en la web del Ministerio que literalmente dice, «El Ministerio de Vivienda subvencionará al propietario los gastos que se ocasionen para asegurar contra posibles impagos y desperfectos (el propietario podrá, renunciar a formalizar dichos aseguramientos, lo que habrá de certificar expresamente), en las siguientes condiciones: Cuantía: 6.000 €. Requisitos determinados por las Comunidades Autónomas o Ciudades de Ceuta y Melilla.» De esto a «las ayudas de 6.000 euros que da el Ministerio de Vivienda para incentivar el préstamo de las casas vacías» de las habla el artículo citado anteriormente, creo que hay una gran diferencia. Pero vuelvo al asunto del que quería hablar. Si todos estos beneficios se materializan realmente y para los propietarios de pisos vacíos el arrendamiento a menores de 35 años se convierte en una gran opción ¿no va a alquilar nadie un piso a una persona mayor de 35 años? En ese entorno, las empresas -que obviamente no tributan por el IRPF al estar sujetas al Impuesto de Sociedades- que tengan un stock de pisos sin vender pueden tener un segmento de cliente bien diferenciado, al que se pueden dirigir mediante acciones de comunicación directas y de paso, pasar el bache que atraviesa el sector. A primera vista me viene a la cabeza que posiblemente sea necesario un ajuste fiscal por cambiar el destino […]

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Hacia una reintegración competencial y normativa con base al concepto de Urbanismo Sostenible / Desarrollo Urbano Sostenible.

Hacia una reintegración competencial y normativa con base al concepto de Urbanismo Sostenible / Desarrollo Urbano Sostenible. Hacia una reintegración competencial y normativa con base al concepto de Urbanismo Sostenible / Desarrollo Urbano Sostenible (PDF). Nota: El presente artículo ha sido redactado por Carlos Andrés Guerrero Fernández, T.A.E. de la Sección de Planeamiento, Gestión de Catastro y Vivienda del Ayuntamiento de Alcorcón, como firma invitada de «El blog de Manga abogados». Dado lo extenso y profundo del estudio, acompañamos un archivo en formato PDF para que todos aquellos que tengan interés en la materia puedan descargarlo e imprimirlo. Todos los que formamos parte de Manga abogados queremos agradecer a Carlos su generosa contribución. Hacia una reintegración competencial y normativa con base al concepto de Urbanismo Sostenible / Desarrollo Urbano Sostenible. En el intento de llevar a sus últimas consecuencias las competencias estatales en materia ambiental y urbanística, intentaré construir una alternativa teórica, una entre las muchas posibles, con vocación de ser insertada en la Legislación Estatal del Suelo, que permita dotar de un contenido concreto, que trascienda del campo de los Principios Generales del Derecho, al Principio General de desarrollo urbano sostenible que se contiene en el art. 2 de la Ley, que me temo, dada su redacción y alcance, desplegará sus efectos más en el ámbito poético que jurídico. En este intento, trataré de respetar el orden constitucional de competencias que inciden sobre el bien suelo, pero orientando las soluciones hacia la reintegración competencial y normativa necesaria en esta materia, pues ni los ecosistemas ni los elementos bióticos de nuestro ambiente conocen de divisiones competenciales entre territorios ni de fronteras jurídicas políticas o económicas sobre el suelo. Por tanto, intentaré poner los pocos instrumentos competenciales que le quedan al estado al servicio del principio general del art. 2 de […]

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