Descubre cómo el caso de la disolución de la EUCC Residencial Norte en Móstoles establece un precedente para otras entidades urbanísticas. Consulta gratuita en Manga Abogados
Artículo publicado por El País elaborado por Juanjo Bueno y publicado el pasado 20 de agosto de 2022, con las opiniones de Lola Pérez, abogada del equipo de Manga Abogados.
El fuera de ordenación y el asimilado a fuera de ordenación ¿Que significa que su vivienda se encuentre en lo que se denomina situación de “fuera de ordenación”?. Esta es una situación que básicamente viene a limitar las posibilidades de uso, ocupación y transmisión de la vivienda. La situación legal de fuera de ordenación puede definirse como la institución urbanística que determina la discordancia de un edificio, construcción o instalación con respecto a la normativa urbanística aplicable al mismo. Existen dos tipos de situaciones de fuera de ordenación; – El fuera de ordenación de las construcciones o instalaciones que han sido erigidas con licencia con anterioridad a la aprobación del planeamiento urbanístico y que sean sustancialmente disconformes con las determinaciones del mismo. Son construcciones que en su día eran legales pero que devienen incompatibles con el planeamiento al modificarse éste en un momento posterior. El planeamiento debe señalar aquellos supuestos en que es de aplicación el régimen de fuera de ordenación y fija los márgenes de tolerancia precisos para ajustar su alcance a las edificaciones incompatibles con la ordenación. La situación sobrevenida de fuera de ordenación, por disconformidad e incompatibilidad con la nueva ordenación, no da lugar a indemnización si no se produce limitación alguna de su uso, sin acreditar daño cierto, real, actual y evaluable. – El asimilado a fuera de ordenación de las construcciones o instalaciones que se han realizado sin licencia u orden de ejecución de la Administración o sin ajustarse a sus condiciones, cuando, desde la total terminación de las obras, ha transcurrido el plazo para que la Administración ejerza su potestad de restablecimiento de la legalidad urbanística. En ambos casos, existe una limitación respecto de las obras que pueden hacerse en los edificios o construcciones que se hayan en situación de fuera de ordenación, siendo […]
DECLARACIÓN DE NULIDAD DE LAS LICENCIAS DE OBRAS Y LA RESPONSABILIDAD PATRIMONIAL DE LA ADMINISTRACIÓN LOCAL Aunque no es algo que ocurra a menudo, se dan casos en los que se conceden licencias de obra por error o debido a una irregularidad en la tramitación, bien otorgándose cuando no se cumplen con los requisitos preceptivos para su concesión, bien porque se otorgan contraviniendo el planeamiento urbanístico municipal. En estos casos el administrado se ve en la obligación de soportar las graves consecuencias que la declaración judicial de nulidad de la licencia conlleva, las cuales pueden ir desde la paralización de obras hasta la demolición de lo construido. Cuando esto ocurre nos podemos estar ante un caso de responsabilidad patrimonial de la administración local como consecuencia de la anulación de un acto o resolución administrativa, tal y como se dispone en numerosos artículos de nuestro ordenamiento jurídico (art. 106.2 de la CE, arts. 32 y ss. de la Ley 40/2015, los arts. 121 y 122 de la Ley de Expropiación Forzosa y el art. 54 de la Ley Reguladora de las Bases del Régimen Local). Y para que exista responsabilidad patrimonial deben darse los siguientes requisitos; La efectiva realidad del daño o perjuicio, que este sea evaluable económicamente e individualizado en relación a una persona o grupo de personas. Que el daño o lesión patrimonial sufrida por el administrado sea consecuencia del funcionamiento normal o anormal de los servicios públicos en una relación directa e inmediata y exclusiva de causa a efecto, sin intervención de elementos extraños que pudieran influir alterando el nexo causal. Que no haya fuerza mayor. Que el reclamante no tenga el deber jurídico de soportar el daño. Por todo ello, solo procederá la indemnización por existencia de una lesión patrimonial causada por el funcionamiento del servicio público […]
Obras ilegales en elementos comunes de las Comunidades de Propietarios En el despacho recibimos muchas consultas relativas a los procedimientos sancionadores y de restauración de la legalidad urbanística incoados contra las Comunidades de Propietarios debido a obras en la cubierta del edificio. Estas obras suelen ser realizadas por vecinos en su propio beneficio sin la preceptiva autorización administrativa, pero sin embargo son responsabilidad de la Comunidad de Propietarios dado que la cubierta es un elemento común del edificio. En numerosas ocasiones, las obras se ejecutan sobre terrazas o cubiertas, que aún siendo un elemento común del edificio, su uso y disfrute es privativo de un propietario, lo que hace que se genere cierta confusión sobre lo que se puede o no hacer por aquel en dicho suelo. La Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid responsabiliza a la propietaria del suelo en el que se han ejecutado las obras ilegales, pero si a ello añadimos que las obras han sido autorizadas por la Comunidad de Propietarios, será más difícil que esta se exima de toda responsabilidad ante la administración actuante. Es en el artículo 205.2 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid donde se establece que será también responsable de las infracciones el propietario del suelo, de manera solidaria y subsidiaria, ya que en su primer apartado se refiere a los promotores y constructores de dichas obras o instalaciones ilegales. En estos casos, y dado que el procedimiento de restauración de la legalidad urbanística tiene como fin último la demolición de lo construido cuando las obras no pueden legalizarse, el mismo debe ser incoado y notificado al promotor de la obra a efectos de que pueda ejercer su legítimo derecho de defensa. Por ello, nuestra recomendación a la Comunidad es que en primer lugar debe comunicar […]
Ampliación de los plazos de caducidad de las obras ilegales en Castilla La Mancha Los nuevos plazos que deben tener en cuenta los castellano-manchegos si han realizado obras sin la preceptiva licencia administrativa son 5 años para suelo urbano y 8 años para suelo rústico. Desde la entrada en vigor de la Ley 1/2021, de 12 de febrero, de Simplificación Urbanística y Medidas Administrativas el plazo del que dispone la administración para incoar el correspondiente expediente administrativo de restauración de la legalidad urbanística ha sido incrementado, por lo que frente a los 4 años que establecía la LOTAU, ahora la administración dispondrá de 5 años para requerir al administrado en el caso de que las obras se hayan realizado en suelo urbano, y un plazo de 8 años si se han realizado en suelo rústico. Las únicas obras que no están sujetas a plazo, son las que se realicen en suelo rústico de especial protección, es decir, que los ayuntamientos pueden incoar el expediente de restauración de la legalidad en cualquier momento, sin límite de tiempo. ¿Y a qué obedece esta ampliación de los plazos? El fin perseguido por esta modificación es la protección de la legalidad urbanística. La actuación de los ayuntamientos pretende la legalización de las obras, si estas pueden ser amparadas por una licencia, o la demolición de lo construido, en caso contrario. La Ley 1/2021 establece que a su vez un mayor plazo para dictar resolución en los expedientes de restauración de la legalidad y sancionador, pasando de los 6 meses que establecía el Reglamento de Disciplina Urbanística del Texto Refundido de la Ley del Suelo al plazo de 1 año. Transcurrido el plazo de un año los expedientes habrán caducado, pero la administración actuante podrá incoarlos de nuevo siempre que se esté dentro de los […]
Los límites y alcance del «fuera de ordenación» Nos llegan al despacho muchas consultas acerca de inmuebles que se encuentran “fuera de ordenación”, son muchas las dudas e incertidumbres que plantea esta figura del urbanismo, es por ello que intentaremos despejar algunas dudas a lo largo de este post. Cuando hablamos de una edificación “fuera de ordenación” podemos estar ante dos situaciones muy distintas, la primera sería aquella edificación que se ejecutó conforme a una licencia municipal concedida pero que debido a la anulación del planeamiento y entrada en vigencia del planeamiento anterior deviene incompatible con la nueva normativa ahora “revivida”. El otro caso sería una edificación ejecutada sin licencia pero frente a la cuál la administración no puede iniciar procedimiento de restauración de la legalidad urbanística porque han transcurrido los plazos (que dependen de la normativa urbanística de cada comunidad autónoma), es decir han prescrito las obras realizadas ilegalmente (sin licencia o sin ajustarse a la licencia concedida). ¿Cómo me afecta el fuera de ordenación? ¿Puedo vender mi casa? ¿Puedo hacer obras? ¿Puedo constituir una hipoteca sobre la misma? Debemos partir de que esta institución tiene como objetivo que esa edificación desaparezca en algún momento, bien porque por el transcurso del tiempo cambie nuevamente el planeamiento y vuelva a ser compatible con el mismo, bien porque de manera natural por el transcurso del tiempo se declare su estado ruinoso y se acaba su vida útil. Asimismo debemos mencionar que el fuera de ordenación es una situación urbanística transitoria de acceso público, por lo que la situación puede cambiar de aprobarse un nuevo planeamiento urbanístico compatible con la edificación. Por supuesto que la edificación puede ser objeto de transmisión, pero ha de tenerse en cuenta que el valor de la misma será más bajo que el de otra que no […]
Multas Coercitivas en los expedientes de disciplina del Ayuntamiento de Madrid Desde hace meses podemos ver que en las Ordenes de Demolición emitidas por el Ayuntamiento de Madrid se incluye la advertencia sobre la imposición de hasta 3 multas coercitivas sucesivas al administrado como medio de ejecución forzosa de la demolición, por importes de 1.000, 2.000 y 3.000 euros respectivamente. Está una medida muy efectiva para el Ayuntamiento de Madrid, pues muchos de los ciudadanos al leer en la orden de demolición la advertencia sobre las multas, se asustan y deciden desmantelar o demoler la obra realizada cuando quizás puedan mantenerla por motivos de prescripción, caducidad o defectos de forma del expediente. Las multas SOLO se impondrán cuando siendo la orden de demolición FIRME no se haya llevado a cabo la demolición de la obra. Y ¿cuando es FIRME una orden de demolición? Cuando no se haya recurrido la misma ni en vía administrativa ni en vía judicial o de haberse interpuesto tales recursos (reposición o contencioso-administrativo) no se haya solicitado la medida cautelar de suspensión de la ejecución del acto administrativo. Y entonces ¿un expediente sancionador que es? Consulta muy repetida por nuestros clientes, pues bien, el expediente sancionador recae en el administrado por el hecho de haber realizado una obra sin la correspondiente licencia. Es inherente a dicha infracción y a diferencia de las multas coercitivas, es ÚNICoA (solo se impone una vez) y se cuantifica en función de los metros cuadrados de la obra realizada, no es una cuantía fija y progresiva como las multas. En el Despacho Manga Abogados estamos especializados en asesorar en expedientes de disciplina urbanística, podemos estudiar su caso y determinar la vialibidad del mismo. Por lo que si lo desea, puede realizar una consulta por mail sin ningún compromiso, pinchando aquí.
Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación vs Comunidades de Propietarios Esta semana hemos estado en el despacho estudiando un par de asuntos de dos Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación (EUCC). Para los que no conozcan esta figura, decir de manera muy breve que son urbanizaciones en las que una vez terminadas las obras por el promotor, éste las entrega al Ayuntamiento para que una vez recibidas, delegue la facultad de conservación y mantenimiento de los bienes de dominio público a los propietarios de las parcelas. En resumen, las calles y zonas verdes son del Ayuntamiento pero las conservan y mantienen los propietarios. El conflicto con el que nos encontramos consiste en que estas urbanizaciones son gestionadas por administradores de fincas, y como de hecho realizan actividades sujetas a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), poco a poco el propietario comienza a tener la creencia de estar sujetos únicamente a esta ley, cuando en realidad las facultades (obligaciones) de conservación y mantenimiento se rigen por el Reglamento de Gestión Urbanística. En las sucesivas leyes de suelo que se han publicado nunca se ha tratado el tema de las EUCC. Aunque están suficientemente reguladas por el reglamento citado (de 1978), creo que se podría haber hecho alguna modificación. Estar solapadas con una comunidad de propietarios sujeta a la LPH genera confusión, y en el despacho siempre nos encontramos más o menos con los mismos problemas, así que parece que son recurrentes. Nuestra experiencia nos dice que si la urbanización entiende esta doble naturaleza, y los conflictos puntuales de la EUCC son encargados a profesionales que conocen su régimen jurídico (dejando en manos del administrador de fincas todo lo relativo a lo sujeto a la LPH) el funcionamiento de la EUCC es más que razonable. Y cuando es así, influye positivamente en la calidad […]
Cuando una comunidad de propietarios acuerda en sus estatutos permitir el cerramiento de terrazas o de áticos para así ganar algo más de espacio, o cuando las terrazas tienen la suficiente superficie para hacer una nueva estancia, los propietarios no cuentan con que el Ayuntamiento debe aprobar dichas obras para no encontrarse posteriormente con la desagradable sorpresa de un expediente de disciplina urbanística originado por la ilegalidad de sus obras. Dicha ilegalidad puede conllevar una sanción y la demolición de las obras a costa del interesado.