Descubre cómo el caso de la disolución de la EUCC Residencial Norte en Móstoles establece un precedente para otras entidades urbanísticas. Consulta gratuita en Manga Abogados
El fuera de ordenación y el asimilado a fuera de ordenación ¿Que significa que su vivienda se encuentre en lo que se denomina situación de “fuera de ordenación”?. Esta es una situación que básicamente viene a limitar las posibilidades de uso, ocupación y transmisión de la vivienda. La situación legal de fuera de ordenación puede definirse como la institución urbanística que determina la discordancia de un edificio, construcción o instalación con respecto a la normativa urbanística aplicable al mismo. Existen dos tipos de situaciones de fuera de ordenación; – El fuera de ordenación de las construcciones o instalaciones que han sido erigidas con licencia con anterioridad a la aprobación del planeamiento urbanístico y que sean sustancialmente disconformes con las determinaciones del mismo. Son construcciones que en su día eran legales pero que devienen incompatibles con el planeamiento al modificarse éste en un momento posterior. El planeamiento debe señalar aquellos supuestos en que es de aplicación el régimen de fuera de ordenación y fija los márgenes de tolerancia precisos para ajustar su alcance a las edificaciones incompatibles con la ordenación. La situación sobrevenida de fuera de ordenación, por disconformidad e incompatibilidad con la nueva ordenación, no da lugar a indemnización si no se produce limitación alguna de su uso, sin acreditar daño cierto, real, actual y evaluable. – El asimilado a fuera de ordenación de las construcciones o instalaciones que se han realizado sin licencia u orden de ejecución de la Administración o sin ajustarse a sus condiciones, cuando, desde la total terminación de las obras, ha transcurrido el plazo para que la Administración ejerza su potestad de restablecimiento de la legalidad urbanística. En ambos casos, existe una limitación respecto de las obras que pueden hacerse en los edificios o construcciones que se hayan en situación de fuera de ordenación, siendo […]
¿Deben someterse las Entidades Urbanísticas a la Ley de Contratos del Sector Público? Surgen muchas dudas con respecto a la aplicación de la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público a las Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación, por ello vamos a tratar de esclarecer estas dudas en la presente entrada del blog. Con carácter general, tanto las Juntas de Compensación como las Entidades Urbanísticas Colaboradora de Conservación no tienen la consideración de poder adjudicador en virtud de la Ley de Contratos del Sector Público. Sin embargo, cuando estos entes ejecuten una obra pública de urbanización si que será preceptivo aplicar la LCS y en el caso de las EUCC además de cuando ejecuten obra pública cuando se trate de actividades de mantenimiento o conservación que pudieran exigir contratos de servicios. Es decir, quedan sometidas a la legislación de contratos del sector público aquellos contratos de servicios que celebren las entidades urbanísticas de conservación para el mantenimiento y conservación de las obras de urbanización. ¿Y cuando nos encontramos ante una obra pública? Cuando se trate de obras artificialmente creadas, de aprovechamiento general y de titularidad pública (o que en un futuro serán recepcionadas por una administración pública) de alumbrado público, de zonas verdes, de redes de saneamiento, etc. Sabemos que en la práctica las EUCC funcionan sin aplicar la LCSP pero en la medida de lo posible deben garantizarse los principios recogidos en la referida ley, entre otros la publicidad y transparencia de los procedimientos de contratación, la no discriminación e igualdad de trato entre los licitadores, la estabilidad presupuestaria y control del gasto. En el despacho estamos especializados en materia urbanística, pueden contactar con nosotros aquí para realizarnos una consulta gratuita. Lola Pérez Bellón Abogada Urbanista (Ir a Áreas de Práctica) Tweet Ilustración: Le boulevard Poissonière […]
DECLARACIÓN DE NULIDAD DE LAS LICENCIAS DE OBRAS Y LA RESPONSABILIDAD PATRIMONIAL DE LA ADMINISTRACIÓN LOCAL Aunque no es algo que ocurra a menudo, se dan casos en los que se conceden licencias de obra por error o debido a una irregularidad en la tramitación, bien otorgándose cuando no se cumplen con los requisitos preceptivos para su concesión, bien porque se otorgan contraviniendo el planeamiento urbanístico municipal. En estos casos el administrado se ve en la obligación de soportar las graves consecuencias que la declaración judicial de nulidad de la licencia conlleva, las cuales pueden ir desde la paralización de obras hasta la demolición de lo construido. Cuando esto ocurre nos podemos estar ante un caso de responsabilidad patrimonial de la administración local como consecuencia de la anulación de un acto o resolución administrativa, tal y como se dispone en numerosos artículos de nuestro ordenamiento jurídico (art. 106.2 de la CE, arts. 32 y ss. de la Ley 40/2015, los arts. 121 y 122 de la Ley de Expropiación Forzosa y el art. 54 de la Ley Reguladora de las Bases del Régimen Local). Y para que exista responsabilidad patrimonial deben darse los siguientes requisitos; La efectiva realidad del daño o perjuicio, que este sea evaluable económicamente e individualizado en relación a una persona o grupo de personas. Que el daño o lesión patrimonial sufrida por el administrado sea consecuencia del funcionamiento normal o anormal de los servicios públicos en una relación directa e inmediata y exclusiva de causa a efecto, sin intervención de elementos extraños que pudieran influir alterando el nexo causal. Que no haya fuerza mayor. Que el reclamante no tenga el deber jurídico de soportar el daño. Por todo ello, solo procederá la indemnización por existencia de una lesión patrimonial causada por el funcionamiento del servicio público […]
Ampliación de los plazos de caducidad de las obras ilegales en Castilla La Mancha Los nuevos plazos que deben tener en cuenta los castellano-manchegos si han realizado obras sin la preceptiva licencia administrativa son 5 años para suelo urbano y 8 años para suelo rústico. Desde la entrada en vigor de la Ley 1/2021, de 12 de febrero, de Simplificación Urbanística y Medidas Administrativas el plazo del que dispone la administración para incoar el correspondiente expediente administrativo de restauración de la legalidad urbanística ha sido incrementado, por lo que frente a los 4 años que establecía la LOTAU, ahora la administración dispondrá de 5 años para requerir al administrado en el caso de que las obras se hayan realizado en suelo urbano, y un plazo de 8 años si se han realizado en suelo rústico. Las únicas obras que no están sujetas a plazo, son las que se realicen en suelo rústico de especial protección, es decir, que los ayuntamientos pueden incoar el expediente de restauración de la legalidad en cualquier momento, sin límite de tiempo. ¿Y a qué obedece esta ampliación de los plazos? El fin perseguido por esta modificación es la protección de la legalidad urbanística. La actuación de los ayuntamientos pretende la legalización de las obras, si estas pueden ser amparadas por una licencia, o la demolición de lo construido, en caso contrario. La Ley 1/2021 establece que a su vez un mayor plazo para dictar resolución en los expedientes de restauración de la legalidad y sancionador, pasando de los 6 meses que establecía el Reglamento de Disciplina Urbanística del Texto Refundido de la Ley del Suelo al plazo de 1 año. Transcurrido el plazo de un año los expedientes habrán caducado, pero la administración actuante podrá incoarlos de nuevo siempre que se esté dentro de los […]
Los límites y alcance del «fuera de ordenación» Nos llegan al despacho muchas consultas acerca de inmuebles que se encuentran “fuera de ordenación”, son muchas las dudas e incertidumbres que plantea esta figura del urbanismo, es por ello que intentaremos despejar algunas dudas a lo largo de este post. Cuando hablamos de una edificación “fuera de ordenación” podemos estar ante dos situaciones muy distintas, la primera sería aquella edificación que se ejecutó conforme a una licencia municipal concedida pero que debido a la anulación del planeamiento y entrada en vigencia del planeamiento anterior deviene incompatible con la nueva normativa ahora “revivida”. El otro caso sería una edificación ejecutada sin licencia pero frente a la cuál la administración no puede iniciar procedimiento de restauración de la legalidad urbanística porque han transcurrido los plazos (que dependen de la normativa urbanística de cada comunidad autónoma), es decir han prescrito las obras realizadas ilegalmente (sin licencia o sin ajustarse a la licencia concedida). ¿Cómo me afecta el fuera de ordenación? ¿Puedo vender mi casa? ¿Puedo hacer obras? ¿Puedo constituir una hipoteca sobre la misma? Debemos partir de que esta institución tiene como objetivo que esa edificación desaparezca en algún momento, bien porque por el transcurso del tiempo cambie nuevamente el planeamiento y vuelva a ser compatible con el mismo, bien porque de manera natural por el transcurso del tiempo se declare su estado ruinoso y se acaba su vida útil. Asimismo debemos mencionar que el fuera de ordenación es una situación urbanística transitoria de acceso público, por lo que la situación puede cambiar de aprobarse un nuevo planeamiento urbanístico compatible con la edificación. Por supuesto que la edificación puede ser objeto de transmisión, pero ha de tenerse en cuenta que el valor de la misma será más bajo que el de otra que no […]
Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación vs Comunidades de Propietarios Esta semana hemos estado en el despacho estudiando un par de asuntos de dos Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación (EUCC). Para los que no conozcan esta figura, decir de manera muy breve que son urbanizaciones en las que una vez terminadas las obras por el promotor, éste las entrega al Ayuntamiento para que una vez recibidas, delegue la facultad de conservación y mantenimiento de los bienes de dominio público a los propietarios de las parcelas. En resumen, las calles y zonas verdes son del Ayuntamiento pero las conservan y mantienen los propietarios. El conflicto con el que nos encontramos consiste en que estas urbanizaciones son gestionadas por administradores de fincas, y como de hecho realizan actividades sujetas a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), poco a poco el propietario comienza a tener la creencia de estar sujetos únicamente a esta ley, cuando en realidad las facultades (obligaciones) de conservación y mantenimiento se rigen por el Reglamento de Gestión Urbanística. En las sucesivas leyes de suelo que se han publicado nunca se ha tratado el tema de las EUCC. Aunque están suficientemente reguladas por el reglamento citado (de 1978), creo que se podría haber hecho alguna modificación. Estar solapadas con una comunidad de propietarios sujeta a la LPH genera confusión, y en el despacho siempre nos encontramos más o menos con los mismos problemas, así que parece que son recurrentes. Nuestra experiencia nos dice que si la urbanización entiende esta doble naturaleza, y los conflictos puntuales de la EUCC son encargados a profesionales que conocen su régimen jurídico (dejando en manos del administrador de fincas todo lo relativo a lo sujeto a la LPH) el funcionamiento de la EUCC es más que razonable. Y cuando es así, influye positivamente en la calidad […]
La problemática dualidad de funciones de las Entidades Urbanísticas (EUCC) Aunque aparentemente no sea una causa de problemas, el desconocimiento de los propietarios del concepto, las funciones y derechos de la propia Entidad, está causando enfrentamientos entre los Ayuntamientos y las Entidades. Es necesario que las obligaciones y derechos de uno y otro queden perfectamente delimitadas, para evitar confusiones. Las funciones de las Entidades Urbanísticas se confunden o llegan a ser las propias de una Comunidad de Propietarios. En muchas ocasiones las Entidades realizan funciones que exceden de las obligaciones de conservación de la urbanización desde el punto de vista del urbanismo, pasando a ejercer funciones propias de una Comunidad de Propietarios (vigilancia privada, festejos, etc). Es necesario que cada ente realice las funciones que les corresponden, por eso nuestra recomendación es la de mantener separadas las funciones y si no existiesen ambas figuras, crear una comunidad que atienda aquellas necesidades propias de una Comunidad de Propietarios. Esta confusión y los problemas que causa genera escontento entre los vecinos y propietarios que en muchas ocasiones llega a desear disolver la Entidad. Los problemas con los ruidos, los vertidos, la contaminación, la falta de pago de las cuotas, partidas incluidas en los presupuestos, falta de unanimidad en los acuerdos adoptados, etc., han llevado a las Entidades, en muchas ocasiones, a tener que resolver sus problemas en los juzgados y en ocasiones se pretende disolver la entidad. Es necesario señalar, que muchos de los problemas se pueden evitar manteniendo como las funciones de las Entidades Urbanísticas a la mera conservación de lo urbanizado. En el Despacho Manga Abogados estamos especializados en el asesoramiento a Entidades Urbanísticas, ayudando a resolver tanto problemas internos así como con la administración pública. Por lo que si lo desea, puede realizar una consulta por mail sin ningún compromiso, pinchando aquí.
Incremento de las inspecciones del servicio de disciplina urbanística del Ayuntamiento de Madrid Hace poco conocíamos los datos del Ayuntamiento de Madrid sobre las inspecciones de disciplina urbanística llevadas a cabo durante el año 2014 (puedes descargarte aquí la Memoria). Los distritos con mayor número de expedientes son el distrito Centro, el de Salamanca, Tetuán, Chamberí y Ciudad Lineal. De los 4.707 expedientes de disciplina urbanística iniciados en el año 2014 por el Ayuntamiento de Madrid, encontramos desde precinto de obras, paralización de actividades sin licencia, ordenes de legalización de obras sin licencia, ordenes de demolición, etc., y los anteriores, en muchas ocasiones, llevan aparejado un expediente sancionador. Las cifras suponen un incremento de aproximadamente un 50% más de expedientes con respecto a los dos años anteriores. En Manga Abogados tenemos amplia experiencia asesorando en materia urbanística. En muchos casos el expediente de disciplina se archiva sin problemas en vía administrativa planteando el correspondiente recurso de reposición, por motivos que van desde la caducidad, la prescripción o por defectos de forma, sin embargo, en otras ocasiones, debemos acudir a los juzgados para poder conseguir una sentencia estimatoria de los intereses de nuestros clientes, y poder así conseguir el archivo del expediente. Nuestro consejo es que se busque asesoramiento jurídico desde el momento en que se recibe la primera notificación, para que la defensa pueda quedar definida desde el inicio y porque en muchas ocasiones, el expediente puede ser archivado si los primeros pasos se dan correctamente. Si lo desea puede realizar una consulta por mail sin ningún compromiso, pinchando aquí.
Los problemas habituales de las Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación Hace unos días publicaba La opinión de Murcia un artículo sobre la creación de una comisión por parte del Ayuntamiento que actúa como órgano supervisor de la Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación «Altorreal de Molina» por problemas con la aprobación de sus cuentas y la renovación de cargos de la Junta Rectora. El resultado de dicha comisión es una iniciativa del pleno del Ayuntamiento para que la Entidad Urbanística presente una auditoría de cuentas de los años 2011, 2012, y 2013, así como instar a la Entidad para que apruebe sus presupuestos de 2014 y renueve los cargos de la junta Rectora. A los problemas habituales de cualquier forma de gobierno hay que sumar la complejidad de las Entidades Urbanísticas, figuras habitualmente desconocidas incluso para los propietarios que viven en ellas, que las confunden con urbanizaciones privadas sujetas de forma absoluta al régimen de propiedad horizontal. En teoría, la auditoría que realice la citada entidad debería encontrarse únicamente gastos relacionados con el mantenimiento de los elementos de la urbanización, tal y como expresa la ley, puesto que ese es el único fin al que pueden destinarse los pagos que realizan los propietarios por este concepto. A menudo el desconocimiento y la confusión con una urbanización sujeta al régimen de propiedad horizontal hacen que se destinen a otros conceptos. Ante estas noticias nos surgen dos reflexiones: – La primera, cómo ayudar a las Entidades Urbanísticas a mejorar sus dinámicas de gobierno, evitando que se generen malas relaciones entre propietarios. – La segunda, cómo colaborar con los Ayuntamientos para que destinen recursos a la formación e información de los miembros de las Juntas Rectoras de las Entidades. Desde nuestro Observatorio de Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación (EUCC) tenemos como misión ayudar a Ayuntamientos […]