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El fuera de ordenación y el asimilado a fuera de ordenación

¿Que significa que su vivienda se encuentre en lo que se denomina situación de “fuera de ordenación”?. Esta es una situación que básicamente viene a limitar las posibilidades de uso, ocupación y transmisión de la vivienda.

La situación legal de fuera de ordenación puede definirse como la institución urbanística que determina la discordancia de un edificio, construcción o instalación con respecto a la normativa urbanística aplicable al mismo.

Existen dos tipos de situaciones de fuera de ordenación;

– El fuera de ordenación de las construcciones o instalaciones que han sido erigidas con licencia con anterioridad a la aprobación del planeamiento urbanístico y que sean sustancialmente disconformes con las determinaciones del mismo. Son construcciones que en su día eran legales pero que devienen incompatibles con el planeamiento al modificarse éste en un momento posterior.

El planeamiento debe señalar aquellos supuestos en que es de aplicación el régimen de fuera de ordenación y fija los márgenes de tolerancia precisos para ajustar su alcance a las edificaciones incompatibles con la ordenación.

La situación sobrevenida de fuera de ordenación, por disconformidad e incompatibilidad con la nueva ordenación, no da lugar a indemnización si no se produce limitación alguna de su uso, sin acreditar daño cierto, real, actual y evaluable.

– El asimilado a fuera de ordenación de las construcciones o instalaciones que se han realizado sin licencia u orden de ejecución de la Administración o sin ajustarse a sus condiciones, cuando, desde la total terminación de las obras, ha transcurrido el plazo para que la Administración ejerza su potestad de restablecimiento de la legalidad urbanística.

En ambos casos, existe una limitación respecto de las obras que pueden hacerse en los edificios o construcciones que se hayan en situación de fuera de ordenación, siendo únicamente posible realizar en ellas obras de reparación y obras pequeñas que tiendan a la adaptación del inmueble a las necesidades de su propietario (eliminación de barrearas arquitectónicas), y en casos excepcionales obras parciales de consolidación y ornato.

Las obras que no pueden realizarse son las obras de consolidación, aumento de volumen, modernización o incremento de su valor de expropiación, con excepción de las pequeñas reparaciones que exijan la higiene, el ornato y la conservación del inmueble.

El fundamento del principio es conseguir que el edificio fuera de ordenación no prolongue su existencia más allá de lo que cabe esperar de él por el estado de sus elementos componentes.

Otro de los aspectos relevantes de esta situación urbanística es la limitación al dominio que supone la afección urbanística. Igualmente, las construcciones o instalaciones que se encuentren en situación de fuera de ordenación no podrán ser gravados con garantía hipotecaria, si dicha afección está inscrita en el Registro de la Propiedad.

 

En el despacho estamos especializados en materia urbanística, pueden contactar con nosotros aquí para realizarnos una consulta gratuita.

Lola Pérez Bellón

Abogada Urbanista

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