En el número del mes de Abril de la Revista del Colegio Profesional de Administradores de Fincas (CAF) de Madrid, publican un intersesante estudio sobre las Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación  (E.U.C.C.) y sus diferencias con las comunidades de propietarios de propiedad horizontal normal.

El artículo está escrito por Juanjo Bueno, y cuenta con la participación de varios administradores de fincas y las opiniones de Manga Abogados como expertos en esta materia jurídica.

Espero que sea de vuestro interés y desde aquí agradecemos al CAF Madrid el haber contado con nosotros.

El artículo es bastante claro y didáctico y está orientado a la labor de los administradores de fincas que se ven involucrados en el asesoramiento a urbanizaciones, y en concreto a Entidades de Conservación.

Si algún lector estuviera interesado, podríamos enviarle una copia por mail en PDF.

En los últimos meses muchas personas nos están consultando dudas sobre la posible ilegalidad de su cerramiento de terraza o de ático ante el inicio de una actuación del Ayuntamiento en materia de disciplina urbanística, y nos gustaría realizar unos breves comentarios que orientes a todas las personas que se encuentren en la misma situación.

Cuando una comunidad de propietarios acuerda en sus estatutos permitir el cerramiento de terrazas o de áticos para así ganar algo más de espacio, o cuando las terrazas tienen la suficiente superficie para hacer una nueva estancia, los propietarios no cuentan con que el Ayuntamiento debe aprobar dichas obras para no encontrarse posteriormente con la desagradable sorpresa de un expediente de disciplina urbanística originado por la ilegalidad de sus obras. Dicha ilegalidad puede conllevar una sanción y la demolición de las obras a costa del interesado.

Toda persona que se ha visto en una situación similar se preguntará por qué se inicia un procedimiento de legalización de las obras, que en la mayoría de los casos no se pueden legalizar por ser contrarias a lo establecido en la normativa urbanística, y después se inicia un procedimiento sancionador.

La respuesta es la siguiente: lo que en primer lugar se intenta regular por el Ayuntamiento es la ilegalidad de las obras, por el hecho de haberse construido sin licencia o sin ajustarse a la licencia concedida, para ello el ciudadano debe eliminar lo construido o solicitar la correspondiente licencia -con pocas posibilidades de que sea concedida-, pero en ambos casos el procedimiento continuará con la correspondiente sanción.

Si se procede a demoler voluntariamente lo ilegalmente construído la sanción tiene posibilidades de ser menor, pero se mantiene una vez iniciado el expediente por infracción urbanística.

¿Y si no hago nada?

La siguiente actuación del Ayuntamiento será la de restablecer la legalidad urbanística, para ello dictará una orden de demolición de lo ilegalmente construido que se realizará a costa del administrado. Posteriormente llegará la sanción.

¿Como pueden defenderse los propietarios que han sido objeto de un expediente de disciplina urbanística?

La única vía de defensa ante el Ayuntamiento en la mayoría de los casos termina en los juzgados de lo contencioso administrativo. En el despacho hemos asesorado y asistido a propietarios que sin conocimiento de la ilegalidad que estaban cometiendo y basándose en las numerosas construcciones similares que existen en su zona, se han visto inmersos en un expediente de infracción urbanística y posteriormente en un expediente sancionador. A veces, la defensa en los juzgados de lo contencioso-administrativo se limita a dejar la sanción en el mínimo posible, otras veces se defiende que el transcurso del tiempo juega a favor de los propietarios.

Si desea más información sobre este tema, rellene el siguiente formulario y nos pondremos en contacto con usted.

Leo en Ideal.es que “el Ayuntamiento de El Ejido acaba de solicitar a través del boletín oficial de la provincia el pago de más de 175.600 euros a medio centenar de vecinos que habrían realizado obras sin la preceptiva licencia municipal. La mayoría de las ilegalidades se habrían cometido en la ensenada de San Miguel y todas consisten en lo mismo: la ampliación de la vivienda cerrando una terraza. Unos pocos ladrillos, un par de tardes de trabajo y, por no contar con el papel adecuado, una deuda de más de3.000 euros“.

El artículo no menciona que, además, se deberá proceder a la demolición o derribo del cerramiento de terraza, es decir, de lo ilegalmente construido.

En el despacho hemos asumido la defensa de muchos de estos casos, tanto en el municipio de Madrid como en la periferia. Y siempre nos ha llamado la atención el motivo que lleva a los propietarios de las viviendas a realizar estos cerramientos de terrazas que terminan en un expediente de disciplina urbanística, con la declaración de infracción y la imposición de sanción. Es decir, cuando se da una conducta reiterada, tienen que existir motivos de fondo que lleven a los propietarios a realizar las citadas obras, cerrando terrazas o pequeños áticos.

¿Se ha permitido construir casas excesivamente pequeñas? ¿Las terrazas tienen unas dimensiones tan reducidas que no pueden cumplir su función? ¿Se ha escatimado en exceso la construcción de trasteros? ¿Los proyectos arquitectónicos han respondido más a una función excesivamente mercantil que a mejorar las condiciones de los espacios donde habitan las personas? ¿Podemos decir que tenemos mejores viviendas hoy que hace quince años?

No se si estas preguntas serán las adecuadas para obtener la respuesta, pero la cuestión es que se acaban cerrando las terrazas y los áticos para tener una habitación más, para poder almacenar objetos, para tener un salón algo más grande y hacerlo un poco más habitable.

Hace muchos años, cuando comencé mis estudios de urbanismo, mi profesor, que había participado en la revisión del PGOU de Madrid, me comentaba que los planeamientos urbanísticos deberían obligar a hacer terrazas lo suficientemente grandes como para que pudieran cumplir su función o, en caso contrario, era mejor que el edificio no las tuviera y que se dedicaran esos metros a las viviendas.

De todos los asuntos que nos han llegado al despacho, y que en ocasiones se han podido defender con éxito, nunca hemos visto en el particular sancionado a alguien que se ha querido enriquecer o que ha intentado apropiarse de lo que no es suyo. Los motivos siempre han sido los antes expuestos y a cambio han tenido el disgusto de su vida. Si el urbanismo y la arquitectura tienen como finalidad que las personas vivan en entornos más ordenados, coherentes y sostenibles, se debería pensar en buscar una solución para que en el futuro se dejaran de dar estos casos.

Os presentamos Unifortia, una innovadora plataforma de defensa privada de ciudadanos y empresas frente a abusos en materia inmobiliaria, financiera y de competencia, entre otras áreas.

Se trata de un proyecto en el que llevamos trabajando algún tiempo, y que trae novedades interesantes para el campo de los servicios jurídicos de nuevo cuño en España. Unifortia no es una asociación de consumidores, sino un bufete especializado en aglutinar muchas pequeñas reclamaciones y presentar quejas y demandas colectivas en defensa de los intereses de nuestros clientes, aprovechando las sinergias de la Red.

Unifortia es una iniciativa conjunta de Manga Abogados y iAbogado, con el asesoramiento estratégico de Pérez+Partners Consultants. Nuestro equipo está formado por:

Miguel Ángel Pérez de la Manga Falcón (en Twitter)
José Luis Pérez Benítez (en Twitter)
Javier Muñoz Pereira (en Twitter)

Por ahora estamos en pruebas (os agradeceremos mucho vuestras sugerencias, comentarios y avisos de errores), y muy pronto empezaremos a lanzar campañas más específicas. De momento tenemos en marcha una plataforma de defensa de cooperativistas del Sureste de Madrid y una reclamación colectiva de devolución del céntimo sanitario.

¡Os esperamos en Unifortia!

En Manga abogados estamos realizando un nuevo trabajo sobre las Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación, EUCC.

En este caso estamos realizando una Encuesta de opinión, sobre los problemas de las Entidades y su relación con los Ayuntamientos.

La encuesta consiste en responder a un breve formulario en internet, que le llevará unos minutos.

Pinche en la siguiente dirección y accederá directamente http://www.formspring.com/forms/?851089-xR3NfQUCJK

Es necesario rellenar los datos de contacto, que quedan debidamente protegidos.

Además su dirección de correo nos servirá para remitirle copia del Informe una vez terminada la encuesta.

Muchas gracias por su opinión y por su tiempo.

Puede contestar a las preguntas ahora, sólo le llevará unos minutos. http://www.formspring.com/forms/?851089-xR3NfQUCJK

El equipo de Manga Abogados