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Lola Pérez Bellón

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Posts by Lola Pérez Bellón:

Los límites y alcance del «fuera de ordenación»

Los límites y alcance del «fuera de ordenación» Nos llegan al despacho muchas consultas acerca de inmuebles que se encuentran “fuera de ordenación”, son muchas las dudas e incertidumbres que plantea esta figura del urbanismo, es por ello que intentaremos despejar algunas dudas a lo largo de este post. Cuando hablamos de una edificación “fuera de ordenación” podemos estar ante dos situaciones muy distintas, la primera sería aquella edificación que se ejecutó conforme a una licencia municipal concedida pero que debido a la anulación del planeamiento y entrada en vigencia del planeamiento anterior deviene incompatible con la nueva normativa ahora “revivida”. El otro caso sería una edificación ejecutada sin licencia pero frente a la cuál la administración no puede iniciar procedimiento de restauración de la legalidad urbanística porque han transcurrido los plazos (que dependen de la normativa urbanística de cada comunidad autónoma), es decir han prescrito las obras realizadas ilegalmente (sin licencia o sin ajustarse a la licencia concedida). ¿Cómo me afecta el fuera de ordenación? ¿Puedo vender mi casa? ¿Puedo hacer obras? ¿Puedo constituir una hipoteca sobre la misma? Debemos partir de que esta institución tiene como objetivo que esa edificación desaparezca en algún momento, bien porque por el transcurso del tiempo cambie nuevamente el planeamiento y vuelva a ser compatible con el mismo, bien porque de manera natural por el transcurso del tiempo se declare su estado ruinoso y se acaba su vida útil. Asimismo debemos mencionar que el fuera de ordenación es una situación urbanística transitoria de acceso público, por lo que la situación puede cambiar de aprobarse un nuevo planeamiento urbanístico compatible con la edificación. Por supuesto que la edificación puede ser objeto de transmisión, pero ha de tenerse en cuenta que el valor de la misma será más bajo que el de otra que no […]

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Las Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación no pueden realizar obra nueva

Las Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación no pueden realizar obra nueva La única finalidad de las Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación es, como su propio nombre indica, la de conservar lo ya urbanizado en sustitución del Ayuntamiento correspondiente, pero en ningún lugar puede realizar obra nueva, ya sean obras de urbanización o de edificación. En ocasiones los estatutos llevan a confusión pues en su articulado contemplan la posibilidad de realizar obra nueva, e incluso hemos encontrado Ayuntamientos que han concedido licencia de obras a EUCC para realizar obra nueva, pero el Reglamento de Gestión Urbanísitca despeja cualquier duda al respecto, las EUCC solo deben conservar. Así lo ha ratificado recientemente una Sentencia dictada por el Tribunal Superior de Justicia de Albacete, en un procedimiento en el que este despacho defendía la imposibilidad de una EUCC de realizar obra nueva. En su Fundamento de Derecho Quinto establece; «Partiendo de la normativa aplicable, conformada por el Reglamento de Gestión Urbanística, aprobado por Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto (artículos 67 y siguientes) la consideración de las obras pretendidas como de nueva construcción hace que exceda del ámbito de actuación de la EUCC la ejecución de la obra nueva, toda vez que su actuación queda delimitada normativamente a la obligación y mantenimiento de las obras de urbanización». Contínua la Sentencia haciendo mención al artículo de los estatutos en el cuál la entidad urbanística amparaba su derecho a realizar obra nueva, pero en Derecho debemos atenernos al principio de jerarquía normativa, por lo que el contenido de los estatutos nunca podrá contravenir una norma de rango superior. «Finalmente, y en cuanto al contenido del artículo 3.1 d) de los Estatutos, al disponer «crear y mantener servicios comunes de jardinería, guardería, polideportivos, instalaciones de ocio y locales administrativos», no es objeto de este procedimiento […]

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LA OBLIGACIÓN DE CONSERVAR DE LAS EUCC Y SUS LÍMITES TEMPORALES

Las Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación (EUCC) nacen con la obligación de conservar la urbanización, pero a veces esa obligación no viene determinada en el tiempo y tanto el planeamiento como los estatutos obvian poner límite a ese deber de los propietarios o bien la determinan como una obligación indefinida de conservar.

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EL CAMBIO DE USO DE UN LOCAL A VIVIENDA NO PRESCRIBE

EL CAMBIO DE USO DE UN LOCAL A VIVIENDA NO PRESCRIBE En muchas ocasiones se nos ha planteado esta problemática en el despacho, un cambio de uso de local a vivienda sin solicitar la preceptiva licencia urbanística, lo que ha derivado en un expediente de disicplina urbanística. Y tal como ya anunciábamos en el título de este artículo, este tipo de infracciones no prescriben por lo que una vez es conocida por el ayuntamiento la infracción, este puede iniciar el expediente de legalización independientemente de los años que se lleve usando como vivienda. Nosotros recomendamos siempre realizar una consulta urbanística especial para conocer si la implantación del cambio de uso está permitido antes de realizar las obras de adecuación necesarias (salida del extractor de humos, ventilación directa al exterior, mínimo de estancias, etc). Cuando ya se ha iniciado la labor de control urbanístico por parte de los servicios de disciplina urbanística, lo que hay que comprobar es si el cambio de uso se podría legalizar. Desde Manga Abogados les podemos ayudar a tramitar el cambio de uso y en caso de no ser legalizable, asesorarles en las vías a seguir para evitar y/o minimizar las sanciones y otras posibles medidas por parte del ayuntamiento como precintos y multas coercitivas. Si lo desea puede ponerse en contacto con nosotros aquí.  

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EL TRIBUNAL SUPREMO TUMBA EL CÁLCULO POR COEFICIENTES DEL IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (ITP)

EL TRIBUNAL SUPREMO TUMBA EL CÁLCULO POR COEFICIENTES DEL IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (ITP) En primer lugar, debemos manifestar que dicha Doctrina ha sido fijada a raíz de cuatro sentencias dictadas recientemente en las que se examinaban los recursos de la Junta de Castilla-La Mancha en relación con las comprobaciones de valores de dichos inmuebles, en las cuales Hacienda arrojaba un valor superior al declarado por los contribuyentes aplicando el método de comprobación recogido en el artículo 57.1.b) de la Ley General Tributaria, es decir la multiplicación del valor catastral por el coeficiente del municipio establecido para ese año. La Sala III de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo ha establecido que “el método de comprobación consistente en la estimación por referencia a valores catastrales, multiplicados por índices o coeficientes (artículo 57.1.b) de la Ley General Tributaria) no es idóneo, por su generalidad y falta de relación con el bien concreto de cuya estimación se trata, para la valoración de bienes inmuebles en aquellos impuestos en que la base imponible viene determinada legalmente por su valor real, salvo que tal método se complemente con la realización de una actividad estrictamente comprobadora directamente relacionada con el inmueble singular que se someta a avalúo”. Puede descargarse la sentencia completa en pinchando en este enlace. Asimismo, hace referencia a la carga de la prueba, haciendo expresa mención a que debe ser la Administración y no el contribuyente, quien debe probar la falta de veracidad del valor declarado  en la liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales con el valor real del bien inmueble. Si Ud. considera que la comprobación del valor de su inmueble realizada por Hacienda en relación con el ITP es injusta, ya sea porque se ha calculado con el método del coeficiente o con cualquier otro establecido en la Ley General Tributaria, […]

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Multas Coercitivas en los expedientes de disciplina del Ayuntamiento de Madrid

Multas Coercitivas en los expedientes de disciplina del Ayuntamiento de Madrid Desde hace meses podemos ver que en las Ordenes de Demolición emitidas por el Ayuntamiento de Madrid se incluye la advertencia sobre la imposición de hasta 3 multas coercitivas sucesivas al administrado como medio de ejecución forzosa de la demolición, por importes de 1.000, 2.000 y 3.000 euros respectivamente. Está una medida muy efectiva para el Ayuntamiento de Madrid, pues muchos de los ciudadanos al leer en la orden de demolición la advertencia sobre las multas, se asustan y deciden desmantelar o demoler la obra realizada cuando quizás puedan mantenerla por motivos de prescripción, caducidad o defectos de forma del expediente. Las multas SOLO se impondrán cuando siendo la orden de demolición FIRME no se haya llevado a cabo la demolición de la obra. Y ¿cuando es FIRME una orden de demolición? Cuando no se haya recurrido la misma ni en vía administrativa ni en vía judicial o de haberse interpuesto tales recursos (reposición o contencioso-administrativo) no se haya solicitado la medida cautelar de suspensión de la ejecución del acto administrativo. Y entonces ¿un expediente sancionador que es? Consulta muy repetida por nuestros clientes, pues bien, el expediente sancionador recae en el administrado por el hecho de haber realizado una obra sin la correspondiente licencia. Es inherente a dicha infracción y a diferencia de las multas coercitivas, es ÚNICoA (solo se impone una vez) y se cuantifica en función de los metros cuadrados de la obra realizada, no es una cuantía fija y progresiva como las multas. En el Despacho Manga Abogados estamos especializados en asesorar en expedientes de disciplina urbanística, podemos estudiar su caso y determinar la vialibidad del mismo. Por lo que si lo desea, puede realizar una consulta por mail sin ningún compromiso, pinchando aquí.

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El Tribunal Constitucional vuelve a la carga con el impuesto de plusvalías

El Tribunal Constitucional vuelve a la carga con el impuesto de plusvalías Ya comentamos hace un par de meses la Sentencia dictada por el Tribunal Constitucional el pasado mes de febrero de 2017, por la que se venía a estimar parcialmente la cuestión de inconstitucionalidad planteada por un Juzgado de Gipuzkoa y consideraba nulo el método de cálculo para calcular las plusvalías, cuando realmente no había existido un incremento del valor del inmueble (os dejamos enlace a dicho post aquí). La cuestión de inconstitucionalidad que resuelve la reciente Sentencia del Tribunal Constitucional dictada el pasado día 11 de mayo de 2017, fue planteada por un Juzgado de Jerez de la Frontera (STC Plusvalías). Por las mismas razones que se declaró nulo el método hace unos meses, el Tribunal Constitucional vuelve a concluir que el tratamiento que los preceptos cuestionados de la Ley de Haciendas Locales, cuando gravan a los supuestos de no incremento, o incluso de decremento, en el valor de los terrenos de naturaleza urbana con una renta ficticia, imponiendo a los sujetos pasivos del impuesto la obligación de soportar la misma carga tributaria que corresponde a las situaciones de incrementos derivados del paso del tiempo son inconstitucionales. Pues vienen a contradecir el principio de capacidad económica mediante un sistema tributario justo inspirado en los principios de igualdad y progresividad que garantiza el apartado 1 del artículo 31 de la CE y por ende, dichos preceptos de la LHL son considerados inconstitucionales. En unos años en los que el mercado inmobiliario nacional ha sufrido una caída de precios, no todas las transmisiones de inmuebles tienen que verse gravadas con el pago del impuesto de Plusvalías, sino que solo debería pagarse si existe un incremento real del inmueble o un enriquecimiento por parte de su titular con la transmisión. En Manga Abogados […]

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Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación vs Comunidades de Propietarios

Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación vs Comunidades de Propietarios Esta semana hemos estado en el despacho estudiando un par de asuntos de dos Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación (EUCC). Para los que no conozcan esta figura, decir de manera muy breve que son urbanizaciones en las que una vez terminadas las obras por el promotor, éste las entrega al Ayuntamiento para que una vez recibidas, delegue la facultad de conservación y mantenimiento de los bienes de dominio público a los propietarios de las parcelas. En resumen, las calles y zonas verdes son del Ayuntamiento pero las conservan y mantienen los propietarios. El conflicto con el que nos encontramos consiste en que estas urbanizaciones son gestionadas por administradores de fincas, y como de hecho realizan actividades sujetas a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), poco a poco el propietario comienza a tener la creencia de estar sujetos únicamente a esta ley, cuando en realidad las facultades (obligaciones) de conservación y mantenimiento se rigen por el Reglamento de Gestión Urbanística. En las sucesivas leyes de suelo que se han publicado nunca se ha tratado el tema de las EUCC. Aunque están suficientemente reguladas por el reglamento citado (de 1978), creo que se podría haber hecho alguna modificación. Estar solapadas con una comunidad de propietarios sujeta a la LPH genera confusión, y en el despacho siempre nos encontramos más o menos con los mismos problemas, así que parece que son recurrentes. Nuestra experiencia nos dice que si la urbanización entiende esta doble naturaleza, y los conflictos puntuales de la EUCC son encargados a profesionales que conocen su régimen jurídico (dejando en manos del administrador de fincas todo lo relativo a lo sujeto a la LPH) el funcionamiento de la EUCC es más que razonable. Y cuando es así, influye positivamente en la calidad […]

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Resolviendo dudas sobre cerramientos de terrazas y áticos

Cuando una comunidad de propietarios acuerda en sus estatutos permitir el cerramiento de terrazas o de áticos para así ganar algo más de espacio, o cuando las terrazas tienen la suficiente superficie para hacer una nueva estancia, los propietarios no cuentan con que el Ayuntamiento debe aprobar dichas obras para no encontrarse posteriormente con la desagradable sorpresa de un expediente de disciplina urbanística originado por la ilegalidad de sus obras. Dicha ilegalidad puede conllevar una sanción y la demolición de las obras a costa del interesado.

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Procedimientos y fases de la Expropiación Forzosa

Procedimientos y fases de la Expropiación Forzosa La expropiación forzosa es una institución del Derecho administrativo que desde hace muchos años viene utilizando la Administración pública para adquirir ciertos bienes y derechos que son necesarios para distintos fines de utilidad pública o interés social. La peculiaridad que la caracteriza respecto de otras formas de adquisición es que no requiere de un acuerdo entre partes, si no que nace de la voluntad unilateral de la Administración. La expropiación forzosa no siempre está encaminada a que los bienes o derechos expropiados entren en la esfera patrimonial de una administración pública, sino que lo pueden hacer en el de una empresa pública, e incluso en la de un tercero particular. Pues por un lado está la figura del expropiante (el titular de la potestad expropiatoria que habrá de ser necesariamente un ente público), y por otro la del beneficiario, a quien se transmite la titularidad del objeto expropiado. Ejemplo de esto último es el caso de las beneficiarias de las autopistas de peaje. Necesidad de ocupación: El procedimiento de expropiación comienza realmente con el acuerdo de necesidad de ocupación en el cual la Administración expropiante o el beneficiario de la expropiación, en su caso, a través de aquélla, formulará una relación concreta e individualizada de los bienes o derechos cuya ocupación o disposición se consideren necesarios, y en su caso de aquellos otros necesarios para las ampliaciones de la obra, servicio o finalidad que determina la expropiación. Se exceptúan de este trámite los proyectos aprobados reglamentariamente, cuando los mismos comprendieran la descripción material de los bienes o derechos necesarios A estos efectos, la Ley de Expropiación Forzosa prevé una dualidad de procedimiento. En uno es necesario dicha declaración y en el otro no. En el procedimiento de urgente ocupación, por el cual excepcionalmente el […]

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