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Lola Pérez Bellón

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Posts by Lola Pérez Bellón:

Procedimientos y fases de la Expropiación Forzosa

Procedimientos y fases de la Expropiación Forzosa La expropiación forzosa es una institución del Derecho administrativo que desde hace muchos años viene utilizando la Administración pública para adquirir ciertos bienes y derechos que son necesarios para distintos fines de utilidad pública o interés social. La peculiaridad que la caracteriza respecto de otras formas de adquisición es que no requiere de un acuerdo entre partes, si no que nace de la voluntad unilateral de la Administración. La expropiación forzosa no siempre está encaminada a que los bienes o derechos expropiados entren en la esfera patrimonial de una administración pública, sino que lo pueden hacer en el de una empresa pública, e incluso en la de un tercero particular. Pues por un lado está la figura del expropiante (el titular de la potestad expropiatoria que habrá de ser necesariamente un ente público), y por otro la del beneficiario, a quien se transmite la titularidad del objeto expropiado. Ejemplo de esto último es el caso de las beneficiarias de las autopistas de peaje. Necesidad de ocupación: El procedimiento de expropiación comienza realmente con el acuerdo de necesidad de ocupación en el cual la Administración expropiante o el beneficiario de la expropiación, en su caso, a través de aquélla, formulará una relación concreta e individualizada de los bienes o derechos cuya ocupación o disposición se consideren necesarios, y en su caso de aquellos otros necesarios para las ampliaciones de la obra, servicio o finalidad que determina la expropiación. Se exceptúan de este trámite los proyectos aprobados reglamentariamente, cuando los mismos comprendieran la descripción material de los bienes o derechos necesarios A estos efectos, la Ley de Expropiación Forzosa prevé una dualidad de procedimiento. En uno es necesario dicha declaración y en el otro no. En el procedimiento de urgente ocupación, por el cual excepcionalmente el […]

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El Tribunal Constitucional considera que el método establecido para calcular las Plusvalías es nulo

El Tribunal Constitucional considera que el método establecido para calcular las Plusvalías es nulo En Manga Abogados nos resulta muy interesante la reciente Sentencia del Tribunal Constitucional (descargar aquí STC) por la que se estima parcialmente la cuestión de inconstitucionalidad planteada por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 3 de Donostia, sobre el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana del Territorio Histórico de Gipuzkoa. Según el criterio del Tribunal Constitucional, el impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana del Territorio Histórico de Gipuzkoa es contrario al principio de capacidad económica regulado en el art. 31.1 de la Constitución Española. Por lo tanto, declara los preceptos de la referida norma autonómica, inconstitucionales y nulos, por someter a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor. El referido impuesto contemplaba un cálculo del valor de forma objetiva, teniendo en cuenta el valor catastral del inmueble y el número de años que se había sido propietario del mismo, tal y como se establece en los art. 104 y 107 de la Ley de Haciendas Locales. Para el Tribunal Constitucional el uso de tablas o coeficientes para el cálculo del valor catastral del suelo no arroja el valor real del bien, y caso de admitirse dichos criterios se debería al menos admitir prueba en contrario por parte del administrado. En unos años en los que el mercado inmobiliario nacional ha sufrido una caída de precios, no todas las transmisiones de inmuebles tienen que verse gravadas con el pago del impuesto de Plusvalías, sino que solo debería pagarse si existe un incremento real del inmueble o un enriquecimiento por parte de su titular con la transmisión. En Manga Abogados podemos ayudarle a reclamar el pago de la Plusvalía de los últimos cuatro años y también asesorarle […]

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La problemática dualidad de funciones de las Entidades Urbanísticas (EUCC)

La problemática dualidad de funciones de las Entidades Urbanísticas (EUCC) Aunque aparentemente no sea una causa de problemas, el desconocimiento de los propietarios del concepto, las funciones y derechos de la propia Entidad, está causando enfrentamientos entre los Ayuntamientos y las Entidades. Es necesario que las obligaciones y derechos de uno y otro queden perfectamente delimitadas, para evitar confusiones. Las funciones de las Entidades Urbanísticas se confunden o llegan a ser las propias de una Comunidad de Propietarios. En muchas ocasiones las Entidades realizan funciones que exceden de las obligaciones de conservación de la urbanización desde el punto de vista del urbanismo, pasando a ejercer funciones propias de una Comunidad de Propietarios (vigilancia privada, festejos, etc). Es necesario que cada ente realice las funciones que les corresponden, por eso nuestra recomendación es la de mantener separadas las funciones y si no existiesen ambas figuras, crear una comunidad que atienda aquellas necesidades propias de una Comunidad de Propietarios. Esta confusión y los problemas que causa genera escontento entre los vecinos y propietarios que en muchas ocasiones llega a desear disolver la Entidad. Los problemas con los ruidos, los vertidos, la contaminación, la falta de pago de las cuotas, partidas incluidas en los presupuestos, falta de unanimidad en los acuerdos adoptados, etc., han llevado a las Entidades, en muchas ocasiones, a tener que resolver sus problemas en los juzgados y en ocasiones se pretende disolver la entidad. Es necesario señalar, que muchos de los problemas se pueden evitar manteniendo como las funciones de las Entidades Urbanísticas a la mera conservación de lo urbanizado. En el Despacho Manga Abogados estamos especializados en el asesoramiento a Entidades Urbanísticas, ayudando a resolver tanto problemas internos así como con la administración pública. Por lo que si lo desea, puede realizar una consulta por mail sin ningún compromiso, pinchando aquí.

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La caducidad de los expedientes sancionadores (Disciplina Urbanística)

La caducidad de los expedientes sancionadores (Disciplina Urbanística) Basándonos en la experiencia del despacho, las dudas planteadas por nuestros clientes en relación con temas de disciplina urbanística podrían resumirse en dos:  – La primera versaría sobre las posibilidades de mantener la obra realizada y presuntamente ilegal, es decir, las posibilidades de que se ejecute la orden demolición.  – Y la segunda siempre versa sobre las posibilidades de que se inicie un expediente sancionador y cual sería el importe de la sanción. Los expedientes sancionadores no siempre se incoan en paralelo al expediente de legalización, la sanción suele ser más habitual cuando las cuantías a recaudar por la administración son elevadas (p. ej. sanciones por contaminación acústica o por la realización de actividades clandestinas), sin embargo muchos de los casos que llegan a nuestro despacho llevan aparejado un expediente sancionador. ¿Y qué posibilidades hay de frenar el arma más potente de la administración pública? Las posibles vías de defensa frente a un expediente sancionador son la caducidad, la prescripción, el error en las notificaciones, los errores en los cálculos para determinar la sanción, etc. La CADUCIDAD de un expediente sancionador depende exclusivamente de la correcta tramitación por parte de la administración del expediente sancionador, es decir, si la administración ha cumplido con el plazo que establece la ley, el cuál varia en función de la normativa urbanística de la Comunidad Autónoma en que se haya cometido la infracción, pero suele oscilar entre los seis y los diez meses, desde su inicio hasta su resolución final. Además, es importante saber que si tras la defensa ante un expediente de legalización la administración termina archivando el mismo, el expediente sancionador dejaría de tener validez pues su existencia depende del expediente de restauración de la legalidad. Por lo tanto, en caso de encontrarnos ante un […]

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Distribución de las cuotas en las Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación (EUCC)

Distribución de las cuotas en las Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación (EUCC) En la gran mayoría de las ocasiones los problemas de las EUCC no guardan relación con el ayuntamiento tutelador, sino que se centran en problemas internos, como son el tema de sanciones impuestas a la eucc, la gestión de la morosidad, la impugnación de cargos electos y el más común de todos es el reparto de los gastos (la cuota urbanística) entre los propietarios de la Entidad. Este problema surge en las EUCC en las que el tamaño de las parcelas es muy dispar,  cuando hay parcelas sin edificación o incluso cuando se introducen en las cuotas gastos que  no son propios de conservación de la urbanización (festejos, seguridad privada, etc), y el reparto que se ha fijado en los estatutos se considera injusto por una parte de los propietarios, que consideran que están pagando de más por ciertos servicios. A este respecto han hecho referencia varias sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, que vienen a establecer la forma correcta en la que debe realizarse el reparto de los gastos de conservación de la urbanización. El criterio que viene recomendado por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid para determinar la cuota urbanística es el de aplicar una distribución en virtud del índice de edificabilidad en primer lugar, aplicado otros métodos de forma subsidiaria, dependiendo del tipo de gasto y características propias de la entidad (casos excepcionales como son la dualidad de entes; comunidad de propietarios + entidad urbanística). Si Ud. considera que el reparto de los gastos de su entidad es injusto, puede ponerse en contacto con nosotros para que examinemos su caso y poder asesorarle en el procedimiento de modificación estatutaria la cuál en la gran mayoría de los casos requiere un procedimiento judicial en vía […]

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La Retasación de Cargas Urbanísticas en Castilla la Mancha

La normativa de Urbanismo de Castilla la Mancha, permite la retasación de los costes y cargas de urbanización, de tal modo que el Agente Urbanizador podrá modificar y sumar los costes, de aquellas obras de urbanización que siendo necesarias no se hubieran podido tener previstas en el proyecto de urbanización. Esto puede suponer que los costes iniciales se «disparen» sin verlos venir.

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DISCIPLINA URBANÍSTICA: Resolviendo dudas sobre expedientes de legalización y demolición de cerramientos

DISCIPLINA URBANÍSTICA: Resolviendo dudas sobre expedientes de legalización y demolición de cerramientos En Manga Abogados recibimos muchos clientes con problemas de disiciplina urbanísitca, la gran mayoría derivados por cerramiento de terraza o de ático, otras veces por un cambio de uso, de local o buhardilla en vivienda, etc. En algunos casos, la primera consulta se realiza cuando se tiene constancia de la discomformidad de un vecino con las obras, porque así lo ha manifestado en alguna Junta de la Comunidad, otras llegan cuando ya se ha incoado el correspondiente expediente de legalización por el Ayuntamiento, otras lamentablemente llegan cuando el expediente está muy avanzado. Sin embargo, todas tienen respuestas en común, y por ello, nos gustaría realizar unos breves comentarios que orienten a todas las personas que se encuentren en la misma situación. Cuando una comunidad de propietarios acuerda en sus estatutos permitir el cerramiento de terrazas o de áticos para así ganar algo más de espacio, o cuando las terrazas tienen la suficiente superficie para hacer una nueva estancia, los propietarios no cuentan con que el Ayuntamiento debe aprobar dichas obras para no encontrarse posteriormente con la desagradable sorpresa de un expediente de disciplina urbanística originado por la ilegalidad de sus obras. Dicha ilegalidad puede conllevar una sanción y la demolición de las obras a costa del interesado. Toda persona que se ha visto en una situación similar se preguntará por qué cuando se inicia un expediente de disciplina urbanística en primer lugar se requiere al ciudadano para legalizar las obras realizadas, cuando en la mayoría de los casos no se pueden legalizar por ser contrarias a lo establecido en la normativa urbanística. Lo que en primer lugar se intenta regular por el Ayuntamiento es la ilegalidad de las obras, por el hecho de haberse construido sin licencia o […]

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La autorización judicial de entrada a domicilio

La autorización judicial de entrada a domicilio Nos llegan al despacho muchas dudas y cuestiones sobre el procedimiento de autorización judicial de entrada a domicilio, solicitado por los Ayuntamientos con el objetivo de entrar a ejecutar unas obras ilegales que han de ser demolidas, por clientes que se encuentran con un expediente de restauración de la legalidad Si bien es cierto, que cuando un expediente administrativo se encuentra en esta última fase, es muy difícil paralizar la actuación administrativa, pero eso no siempre significa que no haya casos en los que se pueda conseguir ganar la batalla a la administración, y además, al ser la última fase, también se gana la guerra. Además de ello, se gana nuevamente tiempo frente a la actuación de la administración. En el despacho hemos llevado asuntos que se han archivado al llegar a esta fase, por existir defectos de forma en la tramitación del procedimiento administrativo, por lo que siempre recomendamos que ante una notificación de este calibre se acuda de inmediato a un abogado (pues el plazo para contestar es de CINCO DÍAS!!), para que estudie el expediente administrativo y valore si hay alguna posibilidad de conseguir que se deniegue la autorización de entrada. ¿Porqué es la última fase? Esto lo digo porque una vez sea obtenida por la administración la autorización judicial de entrada a domicilio solo quedan dos opciones, o demoler por cuenta del propietario las obras o dejar que los operarios de la administración entren a hacerlo (con el correspondiente pago del elevado importe que ello conlleva). Y en caso de desestimarse la entrada a domicilio al Ayuntamiento, este ya no cuenta con más opciones para llevar a cabo la demolición, por lo que tiene que poner el expediente en un cajón y olvidarse del mismo. En Manga Abogados tenemos […]

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Incremento de las inspecciones del servicio de disciplina urbanística del Ayuntamiento de Madrid

Incremento de las inspecciones del servicio de disciplina urbanística del Ayuntamiento de Madrid Hace poco conocíamos los datos del Ayuntamiento de Madrid sobre las inspecciones de disciplina urbanística llevadas a cabo durante el año 2014 (puedes descargarte aquí la Memoria). Los distritos con mayor número de expedientes son el distrito Centro, el de Salamanca, Tetuán, Chamberí y Ciudad Lineal. De los 4.707 expedientes de disciplina urbanística iniciados en el año 2014 por el Ayuntamiento de Madrid, encontramos desde precinto de obras, paralización de actividades sin licencia, ordenes de legalización de obras sin licencia, ordenes de demolición, etc., y los anteriores, en muchas ocasiones, llevan aparejado un expediente sancionador. Las cifras suponen un incremento de aproximadamente un 50% más de expedientes con respecto a los dos años anteriores. En Manga Abogados tenemos amplia experiencia asesorando en materia urbanística. En muchos casos el expediente de disciplina se archiva sin problemas en vía administrativa planteando el correspondiente recurso de reposición, por motivos que van desde la caducidad, la prescripción o por defectos de forma, sin embargo, en otras ocasiones, debemos acudir a los juzgados para poder conseguir una sentencia estimatoria de los intereses de nuestros clientes, y poder así conseguir el archivo del expediente. Nuestro consejo es que se busque asesoramiento jurídico desde el momento en que se recibe la primera notificación, para que la defensa pueda quedar definida desde el inicio y porque en muchas ocasiones, el expediente puede ser archivado si los primeros pasos se dan correctamente. Si lo desea puede realizar una consulta por mail sin ningún compromiso, pinchando aquí.

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Los problemas habituales de las Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación

Los problemas habituales de las Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación Hace unos días publicaba La opinión de Murcia un artículo sobre la creación de una comisión por parte del Ayuntamiento que actúa como órgano supervisor de la Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación «Altorreal de Molina» por problemas con la aprobación de sus cuentas y la renovación de cargos de la Junta Rectora. El resultado de dicha comisión es una iniciativa del pleno del Ayuntamiento para que la Entidad Urbanística presente una auditoría de cuentas de los años 2011, 2012, y 2013, así como instar a la Entidad para que apruebe sus presupuestos de 2014 y renueve los cargos de la junta Rectora. A los problemas habituales de cualquier forma de gobierno hay que sumar la complejidad de las Entidades Urbanísticas, figuras habitualmente desconocidas incluso para los propietarios que viven en ellas, que las confunden con urbanizaciones privadas sujetas de forma absoluta al régimen de propiedad horizontal. En teoría, la auditoría que realice la citada entidad debería encontrarse únicamente gastos relacionados con el mantenimiento de los elementos de la urbanización, tal y como expresa la ley, puesto que ese es el único fin al que pueden destinarse los pagos que realizan los propietarios por este concepto. A menudo el desconocimiento y la confusión con una urbanización sujeta al régimen de propiedad horizontal hacen que se destinen a otros conceptos. Ante estas noticias nos surgen dos reflexiones: – La primera, cómo ayudar a las Entidades Urbanísticas a mejorar sus dinámicas de gobierno, evitando que se generen malas relaciones entre propietarios. – La segunda, cómo colaborar con los Ayuntamientos para que destinen recursos a la formación e información de los miembros de las Juntas Rectoras de las Entidades. Desde nuestro Observatorio de Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación (EUCC) tenemos como misión ayudar a Ayuntamientos […]

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